Les plus values immobilières

Le régime des plus-values immobilières s’applique lors des cessions de biens immobiliers par des particuliers. L’imposition qui en résulte peut être très lourde, du fait de la flambée des prix dans l’immobilier.

Toutefois, il existe de nombreuses mesures permettant d’alléger le poids de l’impôt.

L'application des plus-values immobilières

Fiscalité plus-value immobilière

Le régime des plus-values immobilières privées s'applique aux plus-values réalisées par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.

Ce régime s'applique pour les ventes directes d'immeubles. Il peut également s'appliquer dans certains cas :

• En cas d'apport d'un immeuble par une personne physique ou une SCI (société civile immobilière)à une autre société
• En cas de vente d'immeuble réalisée par une SCI
• En cas de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière non soumises à l'impôt sur les sociétés. Une société à prépondérance immobilière a son actif constitué à plus de 50% par des immeubles.

Les cas d'exonération de plus-values immobilières

Dans certaines hypothèses, le contribuable sera exonéré de plus values immobilières. C'est notamment le cas :

• Lors de la cession d'une résidence principale (c'est-à-dire qui constitue la résidence effective et habituelle du propriétaire
• Lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €
• Pour les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité, si leurs revenus sont modestes
• En cas de revente d'un immeuble sinistré, aucune plus-value immobilière ne sera exigée.

Comment se calcule la plus-value immobilière sur un bien immobilier ?

La plus value immobilière imposable correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble.

Le prix de cession s'entend du prix stipulé à l'acte diminué des frais de cession (comme les commissions de vente, les diagnostics obligatoires ou les honoraires d'architectes).

Le prix d'acquisition correspond au prix versé lors de l'achat. Il est majoré forfaitairement de :

• 7,5% pour tenir compte des frais d'acquisition (mais le vendeur peut comptabiliser le montant réel de ces frais)
• 15% pour tenir compte des travaux réalisés sans que le propriétaire n'ait à justifier ceux-ci, si l'immeuble a été acquis depuis plus de 5 ans (il est possible de justifier, s'il est supérieur, le montant réel des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration)

On dénombre également deux abattements :

• un abattement pour durée de détention : lorsque l'immeuble cédé est détenu depuis plus de 5 ans, la valeur de la plus value est diminuée d'un abattement de 10% par année de possession au-delà de la cinquième. Ainsi, après 15 ans, la plus value réalisée est complètement exonérée.
• un abattement fixe de 1000 €

À noter que : Un abattement de 70% peut s'appliquer dans les zones couvertes par une opération de revitalisation du territoire ou une grande opération d'urbanisme si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

Prélèvements sociaux plus-value : CSG CRDS

Après ces différents abattements, la plus value immobilière constatée est imposée au taux de 16% auquel il faut ajouter 12.1% de prélèvements sociaux (en 2011, les taux vont respectivement passer à 19 et 12,3%).

Exemple de calcul de plus value immobilière :

Un particulier achète un appartement 120 000 €. 9 ans plus tard, il revend ce bien 200 000 €.

Prix de cession : 200 000 €
Prix d'acquisition : 120 000 €
Frais d'acquisition : 120 000 x 7.5%= 9000 €
Forfait pour travaux réalisés : 120 000 x 15%= 18 000 €

Plus value immobilière réalisée :
200 000 - (120 000 + 9000 + 18 000) = 200 000 - 147 000= 53 000 €

Abattement de 10% par année de détention, calculé sur 4 ans : 53 000 x 40%= 21200 €
Abattement fixe : 1000 €

Plus value immobilière imposable

Le calcul de la plus value immobilière imposable est donc de :
53 000 - (21200 + 1000)= 30 800 €

Le contribuable devra payer en 2010 :

Au titre de l'impôt sur le revenu : 30 800 x 16% = 4928 €
Au titre des prélèvements sociaux : 30 800 x 12.1% = 3726 €

Soit une imposition globale de 4928 + 3726 = 8654 €

En 2011, il devra payer:
Au titre de l'impôt sur le revenu : 30 800 x 19% = 5852 €
Au titre des prélèvements sociaux : 30 800 x 12,3% = 3788 €
Soit une imposition globale de 5852 + 3788 = 9640 €

Le calcul « à la main » des plus-values immobilières

Il est assez simple de calculer le montant des plus-values immobilières lors de la vente d'un bien immobilier.

Pour cela, veuillez utiliser la formule suivante :

Montant de votre impôt = (Prix de vente - Prix d'achat - 1000) * (1 - 0.1 * Nombre d'années à partir de la 5ème) * 0.281.

Pour le nombre d'année à partir de la 5ème, si vous détenez votre immeuble depuis 5 ans, veuillez mettre 0, si vous détenez votre immeuble depuis 6 ans, veuillez mettre 1, et ainsi de suite. Vous constatez lors du calcul des plus-values immobilières donc qu'à partir de la quinzième d'année d'acquisition, le montant de votre impôt est mathématiquement égal à 0.

Prenons un exemple, une maison achetée à 200 000 € et vendu à 300 000 €.

Si vous décidez de vendre cette maison au bout de 7 ans, vous devrez payer à l'Etat :

Montant de votre impôt = (300 000 - 200 000 - 1 000) * (1 - 0.1* 2) * 0.281
= 99 000 * 0.8 * 0.281
= 22 255, 20 €

Les astuces du calcul des plus-values immobilières

Il existe de nombreux abattements possibles, l'abattement forfaitaire de 1000 € et celui de 10% par an sont déjà pris en compte dans la formule ci-dessus.

Mais il existe d'autres abattements à prendre en compte dans le calcul des plus-values immobilières, si la vente du bien immobilier concerne votre résidence principale lors de la vente, alors vous êtes complètement exonéré d'impôt sur les plus-values immobilières.

Les plus values immobilières sur des propriétés valant moins de 15 000 € au moment de la vente sont également exonérées.

Pour minimiser votre impôt sur les plus-values immobilières, il est nécessaire soit que la vente concerne votre logement principal, ou que vous déteniez cette propriété depuis de nombreuses années, car à partir de 15 ans vous ne payerez plus d'impôt.

Comment déclarer une plus-value immobilière ?

Report plus-value immobilière sur 2042-C

Vous avez vendu un bien immobilier en 2021 qui est assujetti à la plus-value immobilière, car il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un placement dans l'immobilier pour un investissement locatif que vous ne déteniez pas depuis très longtemps. Cette plus-value est donc à déclarer sur votre formulaire déclaration 2042 de 2022 pour les revenus perçus au titre de l’année 2021.

Lors du calcul des droits d'enregistrement, le notaire est chargé de déclarer les plus-values immobilières au fisc lorsque la transaction est réalisée. Il remplit le formulaire 2048-M qu’il envoie au service des finances publiques traitant la publicité foncière. Cette déclaration est assortie du paiement de la taxe au taux de 19 % et des prélèvements sociaux au taux de 17.2 %.

Quand le moment est venu pour vous de déclarer vos impôts, vous devez déclarer le montant de la plus-value constatée sur votre déclaration de revenus. Vous allez devoir ainsi remplir le formulaire de déclaration complémentaire 2042-C.

Cette déclaration est obligatoire que vous soyez une personne seule ou un couple marié, car elle n’ouvre pas une seconde imposition après ce qui est nommé frais de notaire que vous avez déjà acquitté, mais permet de déterminer votre revenu fiscal de référence. Vous devez aller sur la case 3VZ pour reporter votre chiffre communiqué par le notaire concernant la plus-value immobilière. Vous trouverez l’intitulé : « Plus-values nettes de cession d’immeubles ou de biens meubles déjà imposées à 19% ».

La somme que vous devez donc reporter est celle de la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu après abattements fiscaux.

Si, dans la même année, vous avez vendu :

• Des bijoux
• Des œuvres d’art
• De l’or
• Des objets de collection
• Des objets d’antiquité

Et que vous avez opté pour le régime des plus-values, alors vous devez additionner la somme à celle de la plus-value immobilière dans la case 3VZ.

La case 3VW est réservée à certaines plus-values immobilières exonérées d’impôt comme si c’est la première vente d’un logement autre que celui de votre résidence principale. Cette somme déclarée n’est donc pas prise en compte pour le calcul de votre revenu fiscal de référence.

Simulateur plus-value immobilière

Rappelons que la plus-value immobilière est égale à la différence entre son prix de vente et son prix d’acquisition que l'immeuble soit vendu directement ou que la vente par intermédiaire soit faite par une agence immobilière, un opérateur privé, etc.

Si le vendeur vend à perte, il s’agit d’une moins-value. S’il y a plus-value, il est possible de déduire certains justificatifs comme les frais payés lors de la vente, de dépenses de travaux, etc. les immeubles concernés sont les biens immobiliers autres que les résidences principales et les droits de surélévation, les échanges dans le cadre d’un remembrement, une vente ne dépassant pas 15 000€ (comme un parking par exemple), des biens immobiliers détenus depuis plus de 22 ans.

Certains biens sont également exonérés de plus-values quand l’acquéreur est :

• Un organisme en charge de logement social
• Un opérateur réalisant des logements sociaux
• Une expropriation dont la reconstruction sera réalisée dans les 12 mois
• Un particulier ayant cédé son droit de délaissement dans certaines conditions

L’exonération peut aussi être liée au vendeur s’il a :

• Une pension de vieillesse
• Une carte mobilité inclusion
• La résidence dans un EHPAD
• L’accueil de personnes âgées adultes handicapées
• Les non-résidents en France

Le vendeur n’a pas été propriétaire pendant les 4dernières

Comment échapper à la plus-value ?

Pour éviter de régler la plus-value immobilière, il existe plusieurs dispositifs. La première réside dans le fait que le bien immobilier soit la résidence principale du vendeur.

Dans ce cas, l’administration fiscale peut le vérifier et le contribuable doit apporter des preuves comme des factures d’électricité ou de gaz, etc.

Une autre façon de ne pas payer la plus-value immobilière est d’attendre de vendre son bien. En effet, le vendeur bénéficie d’un abattement de 6 % pour l’impôt jusqu’à la 21è année de détention de ce bien. Entre la 22è et la 30è année, l’abattement tombe à 4 % et au-delà, il n’existe plus de plus-value immobilière.

S’il existe des frais de travaux importants, ils sont déductibles et s’intègrent dans le prix d’achat en plus du montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’acquisition. Le cumul de ces dépenses avec les abattements, peut ainsi rendre une plus-value nulle.

Quel est le taux d'imposition des plus-values immobilières ?

Pour 2022, le taux d’imposition des plus-values immobilières ne change pas. Il reste à 19 % auquel il faut rajouter celui des prélèvements sociaux à 17,2 %. Il s'applique sur le résultat final de la plus-value, une fois que les abattements légaux aient été appliqués.

Comment ne pas payer de plus-value sur une résidence secondaire ?

Lors de la vente d’une résidence secondaire, il existe la possibilité d’échapper à la plus-value immobilière sous certaines conditions. Tout d’abord, le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale pendant les quatre années précédent la vente. Il est à noter que les dépendances vendues avec cette résidence, bénéficient aussi de l’exonération, mais pas un terrain à bâtir ou un local professionnel ou commercial.

Attention, cette exonération n’est valable qu’une seule fois. Le prix de vente de la résidence secondaire doit aussi être affecté à l’acquisition d’une résidence principale pour tout ou partie. Si le bien est détenu depuis plus de trente ans, il est aussi exonéré de plus-value ou si son propriétaire est non-résident européen.