L’usufruit temporaire : abusus, usus, fructus

L'article en brefLe démembrement de propriété se révèle être un outil stratégique pour les professionnels du droit, offrant des avantages fiscaux et patrimoniaux significatifs. L'usufruit temporaire, un concept clé de cette pratique, permet à l'usufruitier de jouir d'un bien immobilier par le biais de l'occupation ou de la location, tout en laissant au nu-propriétaire le droit de récupérer la pleine propriété à l'expiration de l'usufruit. Cette modalité, qui peut être fixée pour une durée déterminée, ouvre des perspectives intéressantes pour la gestion d'actifs, notamment dans le contexte entrepreneurial.

L'utilisation de l'usufruit temporaire se manifeste particulièrement dans la gestion des entreprises, où il sert d'outil pour optimiser les coûts et la fiscalité. Par exemple, céder temporairement l'usufruit d'un bien à une entreprise permet à cette dernière d'économiser sur les frais de loyer tout en offrant au cédant la possibilité de récupérer la pleine propriété à terme, et de réduire son assiette taxable à l'ISF. Malgré l'évolution de la fiscalité rendant ces opérations moins attractives, la cession d'usufruit à des bailleurs sociaux reste une pratique valorisée. La méthode d'évaluation de l'usufruit temporaire, encadrée par le code général des impôts, souligne l'importance de la précision dans le calcul des avantages fiscaux escomptés.

Le recours au démembrement de propriété est très utilisé par les praticiens du droit, à des fins fiscales ou patrimoniales. Cette matière n’est pas uniforme et offre de nombreuses solutions pratiques. Parmi celles-ci, on peut citer l’usufruit temporaire, qui fera l’objet du présent article.

L’usufruit temporaire : définition

La propriété est composée de 3 éléments :

l’abusus, soit la possibilité de disposer de la chose,
l’usus, qui est le pouvoir d’utiliser celle-ci,
le fructus qui permet d’en retirer les fruits.

Lors d’un démembrement de propriété, l’abusus et le fructus sont transmis (par donation, succession, apport ou vente) à un usufruitier. Ainsi, lors d’un démembrement immobilier, l’usufruitier peut occuper et louer l’immeuble dont il dispose l’usufruit.
Le nue propriétaire, quant à lui, dispose d’un droit à la pleine propriété lorsque l’usufruit prendra fin.
La durée de l’usufruit peut être indéterminée et subordonnée à la survenance d’un évènement futur (décès, dissolution de l’entreprise…) ou peut être fixe. Dans ce dernier cas, on parle d’usufruit temporaire.

L’usufruit temporaire : utilisations pratiques

L’usufruit temporaire est souvent utilisé dans le cadre de la gestion des entreprises.
Ainsi, un contribuable pourra céder, pour une durée fixe, l’usufruit de certain de ses actifs à une entreprise qui pourra utiliser ceux-ci dans le cadre de son activité. Cela permettra à l’entreprise bénéficiaire de ne pas avoir à payer de loyer et au cédant de récupérer la pleine propriété du bien démembré à la fin de l’usufruit et à faire sortir celui-ci de son actif taxable à l’ISF. Ce schéma a été mis à mal par une fiscalisation accrue des cessions à titre onéreux d’usufruit (désormais on applique, sur le prix de cession, le régime d’imposition des revenus susceptibles d’être procurés par les biens démembrés, comme les revenus fonciers pour les biens immobiliers).
Depuis 2009, un propriétaire peut céder, pour une période déterminée, l’usufruit d’un immeuble à un bailleur social.

L’usufruit temporaire : évaluation

Pour la liquidation des droits d’enregistrement, il convient d’utiliser le barème fixé par l’article 669 du CGI.
Ainsi, la valeur de l’usufruit temporaire est fixée à 23% de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans et sans fraction (exemple : un usufruit de 12 ans sera évalué à 46% de la pleine propriété.
Dans leurs relations contractuelles, les parties pourront évaluer l’usufruit en fonction de la valeur économique de celui-ci.

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