De nombreux propriétaires louent des biens immobiliers. Ce sont des propriétaires bailleurs. Si ces logements font partie d’une copropriété, ils sont alors redevables de diverses charges. En revanche, lorsque les appartements sont loués, ils peuvent se faire rembourser une partie de ces charges par leurs locataires. Ces charges sont dites récupérables. On les nomme encore charges locatives. Leur liste exhaustive est fixée par décret.
Selon que la location est vide ou meublée, leur versement du locataire au propriétaire bailleur peut se faire par le versement de provisions avec régularisation ou par forfait. Nous faisons le point avec vous sur ces dépenses.
Focus sur les charges récupérables
Lorsqu’il existe une copropriété, les propriétaires doivent payer les charges correspondant à la bonne tenue de l’immeuble et des parties communes. Les différentes charges sont alors additionnées et réparties au prorata de la quote-part de chaque propriétaire sur ces parties communes. Le montant est demandé ensuite à chacun en fonction de la clé de répartition que l’on retrouve dans le règlement de copropriété.
Comment sont demandées les charges récupérables au propriétaire d’un appartement ?
Quand une personne est propriétaire d’un ou de plusieurs appartements dans une copropriété, le syndic de copropriété lui envoie un appel de fonds correspondant à ces charges. Il doit alors payer sa part de ces charges. Certaines d’entre elles sont récupérables. Dans ce cas, lorsque le propriétaire est bailleur, il peut récupérer ces charges récupérables auprès de son locataire.
Les charges récupérables en mono propriété sont-elles récupérables ?
Dans le cas d’une mono propriété, l’immeuble appartient au même propriétaire. Dans ce cas, s’il est bailleur, c’est lui qui fixe la répartition des charges récupérables entre ses locataires. Elle ne doit pas changer d’une année l’autre et doit être équitable. S’il s’agit d’une maison individuelle, il ne peut y avoir qu’une seule taxe sur les ordures ménagères. Cette taxe est imputable au seul locataire de la maison.
Charges récupérables lorsque le logement est loué en vide
Sont ainsi concernées :
Toutes les dépenses d’électricité, du contrat d’entretien, de la fourniture de petit matériel d’entretien et menues réparations des ascenseurs et monte-charge,
Consommation d’eau froide, eau chaude, et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes (consommation, entretien courant, etc.)
Les installations individuelles comme le chauffage, la distribution des parties privatives et la production d’eau chaude
Les parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments (entretien, électricité, fourniture de produits d’entretien, tapis, entretien vide-ordures, frais de personnel, etc.)
Les espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (aires de stationnement, voies de circulation, les espaces verts, les équipements de jeux, etc.),
L’hygiène (produits d’entretien…),
Les équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation (interphones, codes…)
La redevance assainissement
La taxe de balayage
La taxe sur les ordures ménagères
Quand la copropriété est l’employeur d’une personne travaillant dans l’immeuble non logé sur place, son salaire, les charges fiscales et sociales sont récupérables en totalité. Si cette même personne réside sur place dans une loge, elle est gardienne de l’immeuble, alors les salaires et charges fiscales et sociales sont alors récupérables à hauteur de 75 %, si la personne est chargée du nettoyage des parties communes et qu’elle sort les ordures. Sinon, les charges récupérables dans ce cas ne sont que de 40 %.
Les charges récupérables en logement meublé
Lorsqu’un propriétaire bailleur loue un logement en meublé dans une copropriété, les charges récupérables sont exactement les mêmes que s’il louait son appartement en vide. La seule différence concerne le gardien de l’immeuble. Dans ce cas, les charges le concernant ne sont pas récupérables.
Récupérer ces charges récupérables
Pour récupérer ces charges récupérables, un propriétaire bailleur a le choix entre deux possibilités : le paiement par provision avec régularisation en fin d’année ou le forfait. Dans le cadre du paiement par provision avec régularisation en fin d’année, cette option est la seule possibilité pour les bailleurs louant les logements en vide. Dans ce cas, le propriétaire demande au locataire de payer les charges récupérables par avance sous la forme de sommes mensuelles calculées sur les résultats antérieurs. À la fin de l’année, le propriétaire bailleur doit procéder à la régularisation des charges récupérables. Dans ce cas, il compare le total des provisions demandées au locataire et des dépenses réellement engagées. Une fois le résultat obtenu, soit il rembourse le locataire s’il existe un trop-perçu, soit il lui demande le complément si le locataire n’a pas assez payé.
Pièces justificatives à fournir au locataire
Un mois avant la régularisation des charges annuelles, le propriétaire doit fournir les documents justifiant des charges récupérables. Il doit alors lui présenter :
Le décompte des charges locatives détaillées fournies par le syndic de copropriété
Le mode de répartition entre les différents locataires
Le mode de calcul correspondant à la répartition du chauffage et de l’eau chaude s’il y lieu
Le montant de la taxe sur les ordures ménagères et autres taxes s’il y a lieu
Bon à savoir : le propriétaire bailleur doit conserver tous ces documents pendant six mois après l’envoi du décompte à son locataire. Ce dernier peut les lui demander s’il le souhaite pendant cette période. Si les charges récupérables n’ont pas été régularisées avant la fin d’une année suivant l’année où elles peuvent être exigées, le locataire a le droit de demander un paiement échelonné sur 12 mois, qui ne peut pas lui être opposé.
Charges récupérables au forfait
Dans le cas de logement meublé, le propriétaire bailleur a le choix de faire payer à son locataire les charges récupérables par provision détaillée ou au forfait. Dans le cadre du forfait, le bailleur fixe alors un montant qui est inscrit dans le bail. Ce montant doit être cohérent par rapport aux charges réelles ou celles du précédent locataire. Le forfait ne donne jamais lieu à une régularisation, mais le propriétaire bailleur peut le réviser chaque année de la même façon que la révision de loyer annuelle. Le locataire paie les charges récupérables forfaitaires au propriétaire bailleur par fraction et en même temps que son loyer. Ce paiement est spécifié également dans le contrat de bail. S’il s’agit d’un bail mobilité, les charges récupérables font l’objet d’un forfait uniquement.
Comment trouver le montant détaillé des charges récupérables ?
Un propriétaire bailleur reçoit en général tous les trois mois, les charges de l’appartement à payer. Elles sont envoyées par le syndic de copropriété de l’immeuble et basées sur des comptes arrêtés en assemblée générale. Le détail de la quote-part des charges récupérables sur le locataire est mentionné dessus.
Paiement des charges récupérables en cas de colocation
En cas de colocation les charges récupérables sont aussi à acquitter par le propriétaire bailleur avec provision pour charges et régularisation annuelle ou au forfait comme pour les locations classiques.
Fiscalité des charges récupérables
Si le propriétaire bailleur ne peut pas récupérer les charges récupérables, elles deviennent alors déductibles. Pour qu’elles soient déductibles, elles doivent remplir trois conditions :
Les charges récupérables sont liées à un bien immobilier rapportant un revenu foncier au bailleur
Les charges récupérables doivent être acquittées au cours de l’année fiscale
Le propriétaire bailleur doit être en mesure de pouvoir les prouver grâce aux justificatifs en sa possession
Les charges déductibles en location meublée
Sous le régime micro-BIC, quand les recettes ne dépassent pas 72 600 € en 2020, l’abattement forfaitaire est de 50 %. Si les recettes dépassent 72 600 €, le bailleur est assujetti au régime réel d’imposition ou lorsqu’il en a choisi l’option. Dans ce cas, elles sont déductibles en totalité.
Imposition des charges récupérables déductibles en location vide
Les charges déductibles sont comptées sous le régime du microfoncier dont le revenu est inférieur ou égal à 15 000 € par an, l'abattement forfaitaire est de 30 %. Sous le régime du réel dont le revenu est supérieur à 15 000 € ou sur option, dans le cadre d'un dispositif d'investissement locatif.
Les charges non récupérables
Certaines charges pesant in fine sur le propriétaire et ne peuvent donc être facturées au locataire.
Globalement, toutes les dépenses qui ne sont pas énumérées par les textes susvisés ne peuvent être sur le locataire.
On trouve entre autres :
Les grosses dépenses d'entretien, de réparation et de rénovation,
L'enlèvement des encombrants,
Les travaux de nettoyage des graffitis,
Les études techniques, tels les diagnostics et les consultations
Les charges de gestion liées à la copropriété
Les impôts fonciers
Bon à savoir : les propriétaires bailleurs demandant à leur locataire de payer des charges locatives non récupérables sont en situation illégale. Ils sont passibles de poursuites.
Il est donc extrêmement important de connaître la différence entre les charges récupérables et les charges non récupérables avant de réaliser un investissement local pour connaître la rentabilité nette. Il est donc conseillé de bien calculer ces charges récupérables ou non avant de se lancer dans l'aventure, car la différence de rapport sur les bénéfices peut être considérable dans certains cas.
f493.png){kind=small}
5f59.png){kind=small}
