Le calcul des impôts fonciers : Comment calculer sa taxe foncière ? (2024)

Les impôts fonciers aussi appelés « taxe foncière », sont un impôt perçu par les collectivités territoriales tous les ans. 

Chaque personne physique ou morale qui est propriétaire d’un bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition doit payer les impôts fonciers. Le point sur le calcul des impôts fonciers.

Impôts fonciers : définition

Les impôts fonciers, aussi appelés « taxe foncière », sont un impôt perçu par les collectivités territoriales tous les ans. Chaque personne physique (particulier) ou morale (société) qui est propriétaire d’un bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition doit payer les impôts fonciers.

Il s’agit d’un impôt local destiné au financement du budget des communes et des départements.

La taxe foncière ne doit pas être confondue avec la taxe d'habitation. En effet, cette dernière ne concerne pas uniquement les propriétaires mais toute personne occupant un logement (propriétaires, locataires et personnes logées à titre gratuit).

Le champ d'application de l'impôt foncier

Le régime de l'impôt foncier ou des revenus fonciers concerne les contribuables louant nu un immeuble (les locations meublées sont soumises au régime des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux). Cette catégorie de revenus concerne :

• Les revenus des propriétés bâties, des installations fixes et des propriétés non bâties

• Les revenus accessoires puisant leur origine dans le droit de propriété (location du droit d'affichage ou du droit de chasse)

Ces revenus proviennent d'immeubles détenus en direct ou par le biais d'une société immobilière soumise à l'IR (SCI par exemple). Dans cette dernière hypothèse, chaque associé est imposé aux revenus fonciers en fonction de sa quote-part du résultat.

Exemple : Une SCI met en location 1 immeuble. Elle comporte 2 associés disposant chacun de la moitié des parts. Le montant du revenu foncier imposable (produits - charges) déterminé au niveau de la société est de 20.000 euros. Chaque associé devra reporter sur sa déclaration 2044, la moitié de ce résultat, soit 10.000 euros.

Les revenus provenant de parts de SCPI sont également imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Les régimes d'imposition de l'impôt foncier

• Le régime micro-foncier est applicable lorsque le montant des recettes n'excède pas 15.000 euros. Les charges sont déterminées forfaitairement en appliquant un abattement de 30%. Le contribuable devra mentionner ses recettes sur la case 4BE de la déclaration 2042 et l'administration appliquera automatiquement l'abattement de 30%.

• Le régime du réel est applicable lorsque le seuil de 15.000 euros est dépassé ou lorsque le contribuable exerce une option. Le résultat imposable est égal à la différence entre les recettes et les charges supportées.

Lorsque les recettes sont inférieures à 15.000 euros, l'option pour le régime réel est matérialisée par la souscription d'une déclaration 2044. Cette option s'applique à l'ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal. Elle est exercée pour une durée de 3 ans et est irrévocable. Il faut faire une analyse sur 3 ans pour déterminer si l'option pour le réel est avantageuse et ne pas se limiter aux seules conséquences financières constatées lors d'une année (année de gros travaux notamment).

Qui est redevable des impôts fonciers ?

Tous les propriétaires, usufruitiers ou fiduciaires de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, sont redevables des impôts fonciers. Les propriétaires doivent s'acquitter annuellement de la taxe foncière même si le bien est en location ou encore même si le bien est vendu en cours d’année.

Les propriétaires des immeubles bâtis

La taxe foncière des propriétés bâties (TFPB) concerne tous les propriétaires ou usufruitiers d’un immeuble bâti au 1er janvier. Un immeuble bâti se définit comme toutes constructions élevées sur le sol ou érigées en sous-sol qui ne peuvent pas être déplacées.

Sont concernés les immeubles bâtis :

• À usage personnel : locaux d’habitation, parkings, hangars, les bateaux utilisés comme habitation…. ;

• À usage professionnel : locaux commerciaux, industriels, ateliers…

Les propriétaires des immeubles non bâtis

Depuis 2011, la taxe foncière s’applique également aux propriétés non bâties (TFPNB). La taxe vise tous les terrains à bâtir, terrains agricoles, terrains d’agrément, carrières, étangs…

Comment sont calculés les impôts fonciers ?

Le montant des impôts fonciers est calculé par l'administration fiscale en fonction des données suivantes :

• La valeur locative cadastrale de la propriété qui représente le montant du loyer théorique qui s’appliquerait si le bien immobilier était mis en location ;

• Le coefficient de revalorisation voté chaque année par le Gouvernement ;

• Le taux d’imposition voté chaque année par les collectivités territoriales (communes, départements et intercommunalités).

Il convient de préciser que les améliorations apportées à votre bien en cours d’année ne seront prises en compte pour le calcul des impôts fonciers qu’à partir du 1er janvier de l’année suivante.

Pour les propriétés bâties, la base d’imposition est égale à 50% de la valeur locative du bien. Pour les propriétés non bâties, la base d’imposition est égale à 80% de la valeur locative du bien. À cette base d’imposition, il faut appliquer le taux de revalorisation voté par le Gouvernement. Le taux est le même pour les propriétés bâties comme non bâties et s’élevait à 1,012 en 2020.

Le montant des impôts fonciers est ainsi calculé comme suit : base d’imposition x le taux d’imposition voté par les collectivités territoriales.

Le montant de vos impôts varie selon la ville dans laquelle votre bien se situe puisque les taux d’imposition sont très différents d’une ville à l’autre.

D’après le cabinet FSL, et à titre d’exemple, voici les taux d’imposition applicables dans certaines villes pour l’année 2020.

Les taux d'imposition applicables en 2021 par ville seront communiqués par les collectivités territoriales dans le courant de l’année.

Pour le taux de la taxe foncière appliqué à votre ville, il vous faut contacter votre Centre des Impôts Local. En tout état de cause, le taux sera inscrit sur votre avis d’imposition de taxe foncière.

Quand payer les impôts fonciers en 2024 ?

Vous recevez généralement votre avis de taxe foncière en septembre, et vous avez environ trois semaines pour vous acquitter de l’impôt.

En 2024, la date limite pour payer les impôts fonciers est :

• Le 16 octobre 2024 en cas de paiement non dématérialisé

• Le 22 octobre 2024 en cas de paiement dématérialisé. 

Veuillez noter que depuis 2019, le paiement en ligne est obligatoire si le montant de l’impôt excède 300 euros.

Impôts fonciers : exonérations et dégrèvements

Pour les propriétés bâties

Exonération de 2 ans pour les constructions nouvelles

Les propriétaires de constructions nouvelles, de reconstructions ou additions de construction bénéficient d’une exonération des impôts fonciers durant les 2 années qui suivent la fin des travaux. L’exonération est applicable à compter du 1er janvier suivant l’achèvement de la construction.

L’exonération peut excéder 2 ans dans certaines situations. Par exemple, l’exonération peut atteindre 10 ans si le bien immobilier est en accession à la propriété, à usage d’habitation et financé à plus de 50% par des prêts aidés de l’État. De même, l’exonération peut aller jusqu’à 20 ans pour les logements dont le chantier a été ouvert après le 1er janvier 2020 et répondant “à certains critères de qualité environnementale”.

Cette exonération temporaire est totale si le bien immobilier est destiné à l’habitation et partielle si l’immeuble est destiné à un autre usage que l’habitation (usage industriel, commercial…).

L’exonération n’est pas accordée d’office. Vous devez formuler et adresser votre demande au centre des impôts où se situe votre bien dans un délai de 90 jours suivant la fin des travaux.

Exonération de 5 ans en faveur des économies d’énergie

Les propriétaires qui effectuent des travaux sur leur immeuble ancien pour réaliser des économies d’énergie peuvent également bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 5 ans, à compter de l’année suivant l’achèvement du paiement des travaux. L’exonération peut être partielle ou totale selon les collectivités territoriales.

Dégrèvements selon l’âge et la modestie des revenus

Les personnes âgées bénéficient d’une exonération totale des impôts fonciers si :

• Elles ont plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition ou si elles sont titulaires de certaines allocations comme l’ASPA (Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées) ou l’ASI (Allocation Supplémentaire d’Invalidité) ;

• Elles occupent le logement soit seules, soit avec leur conjoint, soit avec des personnes qui sont à leur charge, soit avec d’autres titulaires de la même allocation ;

• Le montant de leurs revenus de l’année 2020 ne dépasse pas le seuil de 11 098 € pour les impôts fonciers de l’année 2021.

Pour les personnes âgées de plus de 65 ans et de moins de 75 ans qui ne répondent pas aux conditions énoncées ci-dessus, une réduction de 100 € de taxe foncière est possible si leurs revenus de l’année précédente ne dépassent pas les limites prévues par l’article précité.

Exonération en faveur des personnes handicapées

Les titulaires de l’AAH (Allocation aux Adultes Handicapés) bénéficient également d’une exonération totale de l’impôt foncier pour leur habitation principale. Les conditions de revenus et d’occupation du logement sont les mêmes que pour les personnes âgées aux revenus modestes.

Plafonnement de l’impôt en fonction des revenus

Certains contribuables peuvent bénéficier d’un plafonnement lorsque leurs revenus n'excèdent pas un certain seuil (26 097 € pour les revenus de 2020) et lorsque le montant de l’impôt excède plus de la moitié du montant de leurs revenus.

Dégrèvement pour les logements vacants

En cas de local inoccupé, des dégrèvements peuvent être accordés par l'administration fiscale. Cela concerne tant les logements vacants destinés à la location que les locaux inoccupés à caractère professionnel (industriel ou commercial).

Plusieurs conditions doivent être réunies pour bénéficier d’un dégrèvement :

• La vacance doit avoir durée au moins 3 mois ;

• La vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire ;

• La vacance doit affecter la totalité du logement ou la partie du logement destinée à la location.

La demande de dégrèvement doit être formulée auprès du service des impôts non-résidents avant le 31 décembre de l’année suivant la vacance des locaux.

Pour les propriétés non bâties

Les propriétaires d’immeubles non bâtis peuvent également bénéficier d’exonérations et de dégrèvements d’impôts fonciers :

• Exonération totale pour les propriétés publiques d’intérêt général ou affectées au service public ne générant pas de revenus ;

• Exonération de 20% pour les propriétaires agricoles ;

• Exonérations temporaires selon la localisation géographique du terrain, sa nature, les cultures réalisées… ;

• Dégrèvements à hauteur de 50 % pour certains jeunes agriculteurs.

Vous savez désormais tout ce qu’il faut savoir sur la taxe foncière et ses modalités de calcul. Pour toute question, n’hésitez pas à nous contacter ! L’équipe de L-expert-comptable se fera un plaisir de répondre à vos interrogations.

Les produits imposables

Les recettes suivantes sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers :

• Loyers et fermages

• Certains revenus accessoires (revenus de la location du droit d'affichage, de chasse ou de pêche ou de la concession du droit d'exploitation des carrières.)

• Dépenses pesant sur le propriétaire et mises à la charge du locataire

• Certaines recettes exceptionnelles comme les subventions ANAH ou les indemnités (assurance loyer impayé...). Seules les indemnités compensant la perte d'un revenu sont imposables, ce qui exclut les indemnités visant à réparer un préjudice

On prend en compte les recettes encaissées au cours d'une année même si elles se rapportent à un loyer relatif à une autre année.

Exemple 1 : le loyer relatif à décembre N et perçu en N+1 sera rattaché à l'année d'imposition N+1.

Il faut comptabiliser les loyers hors charge de copropriété.

Exemple 2 : un bailleur facture chaque mois 800 euros de loyer brut + 100 euros de provisions pour charges (électricité, eau...). Il conviendra de déclarer 800 x 12 = 9.600 euros.

Les charges déductibles

Les postes de charges déductibles sont limitativement énumérées. Pour être déductible, une charge doit :

• Se rapporter à un bien dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers

• Être engagée en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu

• Être supportée par le propriétaire

• Être payée au cours de l'année d'imposition

• Être justifiée en cas de contrôle de l'administration (via une facture)

Voici les différentes charges déductibles, telles qu'on les retrouve sur la déclaration 2044 :

Les frais de gestion

Les frais de gestion suivants sont déductibles :

• Rémunération des gardes et concierges,

• Rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers: agence immobilière comptable, chambres syndicales

• Frais de procédure afin de régler les différends avec son locataire ou avec un entrepreneur ou un prestataire

• Autres frais de gestion, déterminés forfaitairement à 20 euros par local

Les assurances

Cela concerne les assurances loyers impayés et les assurances responsabilité civile, risques climatiques ou incendie.

Les assurances emprunteur doivent cependant être rattachées aux frais financiers.

La taxe foncière

Est admise en déduction de l'impôt foncier, la taxe foncière payée par le bailleur au cours de l'année d'imposition.

La taxe sur les ordures ménagères n'est pas déductible car elle est supportée par le locataire.

Les travaux

Seuls les travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers. A contrario, les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, qui viennent modifier le capital ne peuvent être déduites mais viennent majorer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière.

Exemple : la pose d'une cuisine équipée ou un ravalement constituent des travaux d'amélioration déductibles. Au contraire, la pose d'une véranda ou la construction d'une annexe constituent des dépenses non déductibles.

Les charges financières

Les charges financières suivantes sont déductibles :

• Intérêts d'emprunt (supportés notamment pour acquérir l'immeuble ou pour réaliser des travaux)

• Assurances relatives à l'emprunt

• Frais de constitution du dossier

• Commissions des banques

• Frais d'inscriptions hypothécaires

• Dépenses liées à la résiliation anticipée d'un emprunt

• Frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif

Les provisions pour charges

Le contribuable doit déclarer la totalité des provisions pour charges payées au cours de l'année d'imposition et régulariser les charges déduites l'année précédente, en prenant en considération les dépenses locatives non déductibles.

Exemple: Un bailleur avait déduit, au titre de 2016, 2.000 euros de charges de copropriété. Or la répartition des charges délivrée par le Syndic fait apparaître que 60% de ces charges doivent être mis à la charge du locataire. Par conséquent, le déclarant devra, au titre de 2017, réintégrer au résultat imposable, 1.200 euros.

Les charges locatives non récupérées au 31 décembre de l'année de départ du locataire

Les charges pesant sur le locataire et supportées par le propriétaire sont déductibles si elles n'ont pas été remboursées par le premier au 31 décembre de l'année de départ de celui-ci.

Les déductions spécifiques

Le législateur a prévu un certain nombre de déductions spécifiques dans le cadre de différents régimes de faveur :

• Les amortissements (Robien, Périssol....), soit la déduction, chaque année, d'une fraction du prix de revient de l'investissement

• Les déductions de la loi Borloo ou Cosse

• Les charges déductibles dans le cadre du régime des monuments historiques

Les déficits de l'impôt foncier

Le contribuable peut imputer son déficit foncier sur son revenu global jusqu'à 10.700 euros si les conditions suivantes sont réunies :

• L’immeuble doit être loué pendant une durée minimale de 3 ans. Ainsi lorsqu'un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imposition

• La location doit être effective et continue

Exemple : un contribuable a un BIC imposable de 50.000 euros et a réalisé 10.000 euros de déficit foncier imputable sur le revenu global. Son revenu imposable sera de 50.000 - 10.000, soit 40.000 euros.

Le déficit ne pouvant être imputé sur le revenu global peut être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La part du déficit correspondant aux intérêts d'emprunt ne peut être déduite du revenu global.

Cependant, le déficit est généré en priorité par les charges autres que les intérêts d'emprunt.

Exemple : les recettes sont de 7.000 euros, les intérêts d'emprunt sont de 9.000 euros et les autres charges sont de 10.000 euros. Le montant du déficit foncier est de 7.000 - 9.000 - 10.000 = - 12.000 euros.

Le déficit imputable sur le revenu est de 10.000 euros (soit le montant des charges autres que les intérêts d'emprunt).

Le déficit imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes est de 2.000 euros (soit 7.000 - 5.000 euros, soit le déficit provenant des intérêts d'emprunt).