La propriété indivise : régime et fiscalité

L'article en brefLa propriété indivise permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un bien, chacun possédant une part proportionnelle de la pleine propriété. Aucun indivisaire ne peut vendre sa part sans l'accord des autres. Ce régime peut résulter d'une succession, d'une donation, d'un divorce, ou encore d'une dissolution de société. En principe, l'indivision se termine par la vente du bien avec l'accord de tous. Les indivisaires peuvent également demander le partage du bien. Pour certaines décisions comme la gestion courante ou la vente de biens meubles pour régler les dettes, une majorité des deux tiers est nécessaire, alors que les actes de disposition demandent l'unanimité.

Concernant la fiscalité, chaque indivisaire est imposé en fonction de sa quote-part. Par exemple, pour les biens immobiliers loués, chacun paiera des impôts fonciers proportionnels à sa part. L'indivision conventionnelle, souvent choisie par des couples non mariés, permet de répartir les coûts et charges d'un bien immobilier. Cette convention, obligatoirement notariée, inclut les caractéristiques du bien et les parts de chaque acquéreur. Des aménagements peuvent être prévus, comme des dérogations à la règle de l'unanimité pour certains actes. La durée initiale de cinq ans de la convention peut être renouvelée tacitement, facilitant ainsi l'achat commun sans mariage ni PACS, tout en encadrant la procédure de sortie de l'indivision.

Définition et régime de la propriété indivise

Une propriété indivise est une propriété démembrée. Ainsi, un bien faisant l’objet d’une indivision appartient à un ensemble de personnes (les indivisaires), chacune disposant d’une quote part de la pleine propriété.

Aucun des indivisaires ne peut vendre ses parts sans l’accord des autres.

La propriété indivise peut provenir :

d’une succession,
d’une donation,
d’une convention,
d’un divorce ou d’une rupture de PACS,
d’une dissolution de société

En principe, une indivision est dissoute par vente du bien d’un commun accord.

Les indivisaires peuvent sortir de l’indivision, en vendant leur part ou en demandant le partage du bien dont la propriété est indivise. Parfois, l’indivision peut être maintenue par le tribunal de grande instance pour protéger les droits des indivisaires. Les décisions concernant la conservation des biens indivis peuvent être prises seules.

La majorité des 2/3 est requise dans les cas suivants :

réalisation d’actes de gestion courante,
vente des biens meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision,
fait de confier la gestion des biens dans l’indivision à un ou plusieurs indivisaires ou à une tierce personne ;

Les actes de disposition sont généralement décidés à l’unanimité.

Fiscalité de la propriété indivise

Durant l’indivision, chacun des indivisaires est imposé proportionnellement en fonction de la quote-part qu’il détient dans la propriété indivise. Ainsi, par exemple, pour les immeubles indivis donnés à louer nus, chacun des coindivisaires sera imposé aux revenus fonciers en fonction de sa quote part dans l’indivision. Les produits et les charges seront répartis en fonction de cette quote part.

Qu'est-ce qu'une Indivision conventionnelle ?

Lorsque les acquéreurs se soumettent volontairement à l’indivision, on parle d’indivision conventionnelle.

C’est essentiellement le cas du couple en union libre, souhaitant acquérir un bien immobilier.

L’indivision permet de répartir via une quote-part, le coût d’acquisition et par la suite les charges communes.

L’indivision conventionnelle sous peine de nullité doit respecter des règles strictes.

Comment mettre en place une indivision ?

Un contrat doit être rédigé, il s’agit de la convention d’indivision.

La convention d’indivision reprend les caractéristiques du bien, ainsi que la quote-part appliquée à chaque acquéreur.

Il s’agit obligatoirement d’un acte notarié, qui sera déposé auprès du bureau des hypothèques.

L’indivision conventionnelle permet quelques aménagements.

Les particularités de l'indivision

Si la règle générale de l’indivision impose l’unanimité pour les actes de gestion de l’immeuble, la convention d’indivision peut prévoir des dérogations.

Ainsi, une clause peut supprimer l’obligation de l’unanimité pour certains actes.

De plus, la durée de la convention d’indivision est de 5 ans, mais une clause permettant sa tacite reconduction peut être incluse.

L’indivision conventionnelle permet donc d’acheter un bien immobilier à deux, sans être lié par un PACS ou un mariage. Attention néanmoins à bien prendre en considération la procédure de sortie de l’indivision.

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