LMNP : Comment ça marche ? (2024)

C'est quoi un LMNP ? Définition

La notion de "Location Meublée Non Professionnelle" définie la situation suivante : une personne qui possède un bien immobilier, et qui est destiné à être loué dans le cadre d'une résidence principale, de manière saisonnière. Ce statut peut être reconnu pour certaines personnes qui y sont éligibles. Ainsi, la personne bénéficiant du statut de LMNP percevra des loyers. La notion de LMNP est un statut fiscal reconnu aux particuliers qui font de la location meublée.

Pour acquérir le statut LMNP, il est nécessaire de respecter certaines conditions cumulatives :

• Être reconnu comme un contribuable domicilié en France ;
• Être propriété particulier ;
• Mettre à la location uniquement des locaux à usage d'habitation ou à usage touristique ;
• Le bien doit être loué meublé, le locataire doit donc pouvoir s'installer en amenant uniquement ses effets personnels ;
• Les recettes annuelles doivent être inférieures à 23 000€ ;

Et ne pas excéder les revenus globaux du foyer fiscal, pris en compte pour l'impôt sur le revenu, dans les catégories suivantes :

• Les traitements et salaires
• Les bénéfices agricoles
• Les bénéfices industriels et commerciaux
• Les bénéfices non commerciaux

Le LMNP est un investissement qui présente de nombreux avantages : l'acquéreur peut, par exemple, investir dans un petit studio dans une ville moyenne à un prix accessible, c'est un placement peu risqué et rentable, cet investissement permet la constitution d'un patrimoine immobilier, et les revenus issus de cet investissement immobilier peuvent constituer un complément de retraite.

Certains locaux ne sont pas concernés par le régime de LMNP : les locaux à usage commercial ou professionnel.

Comment faire un LMNP ?

Faire un LMNP nécessite en premier lieu l'achat d'un bien immeuble, neuf ou ancien qui nécessite des travaux de rénovation, peu importe, tant que le bien répond aux conditions de salubrité. Un logement décent doit remplir 5 conditions:

• Une surface minimale d'habitation
• L'absence de risque pour la santé et la sécurité pour le locataire
• L'absence d'animaux nuisibles et de parasites
• Une performance énergétique minimale

Et la mise à disposition de certains équipements (sanitaires, eau courante, électricité etc.)

De plus, pour rentrer dans la catégorie des LMNP, le logement doit être meublé.

Il faut bien distinguer les locations louées en tant que résidences principales, de celles louées de manière saisonnière.

A cet égard, une personne qui a le statut de LMNP, qui reçoit des recettes dans le cadre de cette activité, et qui, en plus, loue une partie de leur résidence principale bénéficie d'une exonération d'impôts quand :

1. Dans le cadre d'une location de résidence principale, il y a une obligation de louer le bien meublé. De plus, le bail doit être conclu pour une durée minimale de 1 an, avec possibilité de renouvellement. Cependant, la durée du bail locatif est ramenée à 9 mois pour les étudiants, dans ce cas, le bail n'est pas reconduit automatiquement. Il faudra donc refaire un nouveau bail.
   • Les recettes de cette location ne dépassent pas 760€ par an, et qu'il s'agit d'une location habituelle à des personnes qui n'y élisent pas domicile.
   • Les pièces louées forment la résidence principale du locataire, et que le prix de cette location est raisonnable.
2. Dans le cadre d'une location saisonnière, donc de tourisme, il faut procéder à la déclaration du logement auprès de la mairie de la commune où le bien meublé est situé. Cette déclaration se fait au moyen d'un formulaire. Toutefois, si ce logement est situé dans la petite couronne de Paris, ou dans une commune qui accueille plus de 200 000 habitants, ou de plus de 50 000 habitants en zone tendue, il est nécessaire de faire une demande d'autorisation préalable, auprès de la mairie, pour le changement d'usage du bien, s'il est amené à être loué de manière répétée à des touristes.

Quelles conditions pour investir dans un LMNP ?

Pour pouvoir obtenir ce statut de LMNP, il est nécessaire de ne pas être considéré comme un investisseur en immobilier, donc d'être un particulier. Ainsi, il ne faut donc pas exercer d'activité de location meublée à titre professionnel, et être inscrit sur le Registre du Commerce et des Sociétés.

Par ailleurs, il faut déclarer l'activité de LMNP auprès du Centre des Formalités des Entreprises, ou Tribunal de Commerce du lieu où se situe le bien loué. Cette déclaration devra être effectuée dans un délai de 15 jours à compter du premier jour de la location. Un formulaire Cerfa devra être rempli puis transmis à l'un des deux organismes précités, qui va délivrer par la suite un numéro de SIRET.

Si l'on possède plusieurs biens meublés, chaque bien nécessite un numéro de SIRET unique, qui sera indiqué lors de la déclaration de revenus.

L'investissement dans un LMNP peut donc concerné : un immeuble ancien avec travaux de rénovations, un immeuble neuf, mais il peut également s'agir de biens en résidences de services (EHPAD, les résidences de tourisme, hôtelières, étudiantes, d'affaires, et les résidences pour sénior). Pour ces derniers, il est possible de confier la gestion locative à un professionnel, et de signer un bail commercial de 9 à 12 ans.

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ? Point sur la fiscalité

En LMNP, on est automatiquement soumis au régime du micro-BIC, uniquement si les revenus perçus ne dépassent pas les 72 600€ par ou pour un bien immobilier classé dans la catégorie des meublés de tourisme, 176 200€ par an.

Ce régime est intéressant dans le cas où les charges liées à la location sont faibles, dans le cas échéant, il vaut mieux opter pour le régime réel. Cependant, dans le cas du régime du micro-BIC, il n'est pas possible de déduire les charges liées à l'exploitation du bien et à l'activité non professionnelle.

Toutefois, ce régime fait bénéficier d'une réduction d'impôt par le biais d'un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes issues de la location. Dans le cadre d'une location meublée touristique, cet abattement est de 71%.

La déclaration des revenus se fera annuellement, lors de la déclaration d'impôt sur les revenus, c'est l'administration fiscale qui se charge de l'abattement. Le solde sera imposé selon la tranche du barème progressif de l'Impôt sur le Revenu. Il va s'y ajouter les 17.2% de prélèvements sociaux, tant que les recettes ne dépassent pas 23 000€ par an, sinon l'activité sera considérée être pratiquée à titre professionnel, et il sera nécessaire de régler des charges sociales.

Par exemple : Monsieur ABC a donc perçu en recettes locatives un montant de 15 000€. Il est soumis au régime du micro-BIC, il bénéficie donc d'un abattement de 50%. Il arrive donc à un résultat imposable de 7 500€.

Ce résultat sera donc soumis aux prélèvements sociaux : 7 500 x 17,2% = 1 290€

Et il sera soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif (dans ce cas on suppose qu'il est soumis à la tranche de 11%) : 7 500 x 11% = 825€

Monsieur ABC va donc régler 2 115€ d'impôt sur les revenus dans le cadre du LMNP.

La déclaration pour le régime micro-BIC est très intuitive. Il suffit d'indiquer le montant des revenus locatifs perçus sur la déclaration de revenus 2042C, en case 5ND. C'est l'administration fiscale qui va calculer l'abattement de 50%. Cette case n'apparaît pas automatiquement, il faudra cocher préalablement, lors de la troisième étape de la déclaration, la case "Revenus des locations meublées non professionnelles".

A l'inverse du régime du micro-BIC, le régime réel permet de constater des charges déductibles, du revenu imposable. De plus, ce régime permet également la déduction des amortissements du bien immobilier. L'administration fiscale autorise la déduction d'une fraction du prix d'achat du bien pour constater l'usure et la perte de valeur, sur les recettes locatives.

Il est nécessaire d'avoir recours à un expert-comptable dans le cas de l'application du régime réel, il va pouvoir calculer le résultat à déclarer et les amortissements qui peuvent être pratiqués. Les frais d'honoraires sont assimilés à des charges qui peuvent être déduites des revenus locatifs, car cela rentre dans le cadre de l'activité : exploitation d'un bien meublé.

Les charges déductibles qui peuvent être concernées sont :

• Les charges de copropriété
• L'assurance du bien
• La taxe foncière
• L'entretien et les petites réparations liées au bien
• L'assurance
• Les honoraires d'agence et de comptabilité, les frais de notaire liées à l'acquisition du bien
• Le téléphone et internet
• Les intérêts d'emprunt, ainsi que les frais de dossiers

Pour que les charges soit déductibles, il faudra les factures de celles-ci. Par ailleurs, pour les dépenses de travaux ou de mobilier supérieures à 500€, il faudra constater un amortissement, car dans ce cas on ne parle plus de charge mais d'immobilisation.

Par exemple : Monsieur ABC a donc perçu en recettes locatives un montant de 15 000€. Il est soumis au régime réel, il peut donc déduire de ses recettes locatives des charges déductibles et des amortissements. On constate un montant de charges déductibles de 9 000€. Le résultat imposable (les loyers) est de 4 000€.

Ce résultat sera donc soumis aux prélèvements sociaux : 4 000x 17,2% = 688€

Et il sera soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif (dans ce cas on suppose qu'il est soumis à la tranche de 11%) : 4 000 x 11% = 440€

Monsieur ABC va donc régler 1 128€ d'impôt sur les revenus dans le cadre du LMNP.

Dans le cas d'une imposition au régime réel, il convient de remplir plusieurs déclarations, contrairement au régime du micro-BIC.

1. La déclaration 2031
2. Les déclarations 2033-A jusqu'à la E.

Ces déclarations sont plus complexes que la précédente en régime micro-BIC, il est donc nécessaire de faire appel à un expert.

Il est nécessaire de bien choisir son régime d'imposition selon les recettes et les dépenses envisagées, car la fiscalité peut être importante.

Quelle durée d'amortissement choisir pour un LMNP ?

L'amortissement correspond à la perte de valeur du bien pendant une période donnée, à la fin de celle-ci, constate la vétusté ou l'obsolescence du bien en question.

De plus, le bien mis en location peut également être amorti. Ce bien est composé de différents éléments, il faut donc procéder à une ventilation de chaque bien pour les amortir selon leur nature. On va donc procéder à cette ventilation par composants. En moyenne, un bien immobilier est amorti entre 30 et 40 ans, mais les composants peuvent être amortis pour une durée bien inférieure. La durée d'amortissement dépend selon la nature de la dépense amortissable.

Ainsi, la durée des amortissements est linéaire est sera appliquée ainsi pour :

- Les meubles et équipements : 5 à 10 ans

- L'immobilier et les frais d'acte : 25 à 40 ans

- La valeur du terrain ne s'amortit pas.

Ces amortissements peuvent donner lieu à un déficit. Si le résultat est donc déficitaire, les amortissements ont pu générer une partie du déficit. Ainsi, cette partie est reportable sur les bénéfices futurs sans limite de date.

De même, le déficit est imputable sur d'autres Bénéfices Industriels et Commerciaux qui proviennent de la même activité, et cela pendant 10 ans. On parle donc de déficit foncier reportable, c'est un des nombreux avantages fiscaux qu'offre le LMNP.

A cet égard, ce déficit foncier est donc imputable sur les revenus locatifs, dans la limite d'un plafond à hauteur de 10 700€ par an, reportable donc pendant 10 ans.

Les avantages du statut du LMNP

Le statut de LMNP apporte de nombreux avantages à son détenteur notamment :

• Une réduction fiscale sur les loyers
• La possibilité de récupérer la totalité de la TVA afférente au logement
• La possibilité de choisir le régime d'imposition : micro-BIC ou le régime réel
• La possibilité de bénéficier de plus-values avantageuses lors de cession

La loi Censi-Bouvard

Le but de la loi Censi-Bouvard 2022 est de permettre de faire bénéficier de certains avantages.

1. Les loyers seront exonérés d'impôts ;
2. Il peut y avoir un remboursement de la TVA de l'achat, soit 20% du prix d'achat du bien immobilier ;
3. Une réduction d'impôt sur le revenu ;
4. Une perception sécurisée des loyers.

Cette option s'applique uniquement pour les acquisitions réalisées entre le 01/01/2013 jusqu'au 31/12/2023, et concerne des particuliers dans une situation remplissant les conditions suivantes :

• L'achat d'un logement neuf, sur plan, ou de plus de 15 ans en état de réhabilitation.
• Louer le bien meublé, pendant 9 ans minimum, à l'exploitant de la résidence. Pour se faire, il faudra rédiger un bail commercial, et non un bail de location meublée.

Cette option ouvre le droit à une réduction d'impôt qui est calculée sur le prix de revient, dans la limite d'un plafond annuel de 300 000€.

Cependant, la partie qui a été utilisée pour le calcul de la réduction d'impôt ne pourra être amortie. Toutefois, les composants du bien (le mobilier) pourront être amortis, ainsi que la fraction du prix de revient supérieure à 300 000€.

Cette réduction d'impôt sera proratisé à hauteur de 1/9 par an pour être répartie. Dans le cas où l'impôt payé par le contribuable est insuffisant par rapport à la réduction d'impôt, la partie non utilisée du solde peut être reportée sur l'impôt dans les 6 années suivantes, dans ce cas, le logement doit être encore en location durant l'année où le report de la réduction est utilisé.

La loi Pinel

La loi Pinel ou l'investissement Pinel a été proposée par le ministre Sylvia Pinel en 2014, dans le but d'apporter des avantages fiscaux dans le cadre d'un investissement immobilier. C'est donc une réduction d'impôt compris entre 12 et 21% du prix du logement acquis, ce pourcentage varie selon la durée de l'investissement.

Cet investissement a aussi pour avantage de permettre la déduction de certaines charges des revenus fonciers : taxe foncières, les intérêts d'emprunt dans le cadre d'un emprunt effectué pour acquérir le bien concerné.

Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, il faut :

• Investir dans un bien neuf ;
• Respecter un certain plafond des loyers ;
• Respecter un plafond de revenu pour les locataires.

Le statut est LMNP est plus avantageux que l'investissement Pinel, car selon le régime soit on bénéficie d'un abattement à hauteur de 50% des revenus locatifs, ou bien on peut déduire les charges et les amortissements liés à l'exploitation du bien meublé.