Acheter un bien immobilier au nom de la société

L'article en brefL'acquisition de biens immobiliers par une entreprise offre à première vue des avantages financiers non négligeables, comme la déduction des frais d’acquisition et des charges liées à la propriété, réduisant ainsi le résultat imposable. Cette manœuvre permet également d'éviter le paiement d'un loyer si le bien est utilisé pour les besoins de l'activité. Toutefois, cet acte n'est pas dénué de conséquences, exposant l'immeuble aux risques financiers de l'entreprise et compliquant potentiellement sa cession future, en plus de soumettre la plus-value réalisée à une fiscalité rigoureuse.

Face aux inconvénients que représente l'achat d'un bien immobilier au nom de l'entreprise, des alternatives plus sûres et potentiellement plus bénéfiques fiscalement sont évoquées, comme l'acquisition via une SCI ou la location de locaux équipés. Ces options permettent une gestion fiscale plus souple et sécurisent l'investissement face aux aléas financiers de l'entreprise. Le choix de la structure d'acquisition doit être mûrement réfléchi, en tenant compte de l'intérêt direct pour l'activité de l'entreprise et des implications fiscales pour les dirigeants. Pour une décision éclairée, il est conseillé de consulter des ressources spécialisées et de se faire accompagner par des experts-comptables.

Beaucoup de chefs d’entreprise se demandent s’ils doivent acquérir des biens, en particulier des biens immobiliers, au nom de leurs sociétés.

Ils espèrent ainsi pouvoir déduire de leur résultat des charges supplémentaires, en particulier des annuités d’amortissements. Toutefois, comme nous allons le voir, cette initiative peut se révéler inopportune.

Acheter un bien immobilier au nom de la société

Il peut être tentant d’acheter par le biais de sa société (SARL, SAS, EURL, SASU, SCI) un immeuble d’exploitation ou un immeuble donné à louer. Toutefois, si cette acquisition présente certains avantages, les inconvénients sont également nombreux.

Les avantages lors d'un achat au nom de sa société

Le bien immobilier étant inscrit à l’actif de la société, il est possible de déduire les frais d’acquisition et toutes les charges liées à la propriété, ce qui vient diminuer le résultat imposable. Il est ainsi possible de comptabiliser des amortissements.

Par ailleurs, la société pourra déduire la TVA grevant l’acquisition de l’immeuble.

Enfin, si le bien est utilisé pour les besoins de l’activité, son acquisition par la société permettra d’échapper au paiement d’un loyer.

Les inconvénients potentiels de cet achat

Les inconvénients sont assez nombreux. Tout d’abord, l’achat de la résidence principale de l’associé par la société et sa mise à disposition constitueront des avantages en nature imposables au niveau de celui-ci.

Par ailleurs, l’immeuble détenu par la société d’exploitation sera exposé aux risques financiers de celle-ci. En effet, inscrit à l’actif, il fera partie des gages des créanciers professionnels si l’activité périclite.

En outre, le bien viendra artificiellement majorer la valeur de l’entreprise, ce qui rendra sa cession plus délicate. En effet, le cessionnaire pourra vouloir acquérir uniquement le fond de commerce et non l’immeuble inscrit à l’actif.

Enfin, le régime des plus values immobilières des sociétés soumises à l’IS est particulièrement rigoureux. En effet, non seulement aucun abattement pour durée de détention ne s’appliquera, mais les amortissements déjà déduits devront être réintégrés.

Exemple :

Si un bien, inscrit 100 000 euros à l’actif et ayant fait l’objet de 50 000 euros d’amortissement est revendu 200 000 euros, le montant de la plus-value imposable sera de :

200 000 – (100 000 – 50 000) = 150 000 euros.

Les solutions alternatives

Il peut être intéressant d’acheter son immeuble d’exploitation par le biais d’une SCI, qui donnera à louer le bien à la société. Le loyer sera imposable au niveau de la SCI et déductible au niveau de la société.

Le régime des plus-values des particuliers pourra s’appliquer en cas de cession de l’immeuble (l’abattement pour durée de détention viendra réduire l’imposition).

La location de locaux équipés peut constituer une bonne option puisque celle-ci est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux, qui permet de déduire des amortissements.

Néanmoins, une telle activité ne doit pas être exercée par le biais d’une SCI, qui serait de facto soumise à l’IS (avec la problématique susvisée des plus-values).

La question des autres biens

Dans l’absolu, une société peut acquérir tout type de bien. Toutefois, une charge, pour être déductible, doit être exposée dans l’intérêt de l’entreprise et doit donc avoir un lien avec l’activité de celle-ci.

Par ailleurs, une dépense engagée au profit d’un dirigeant pourra constituer un avantage en nature qui viendra augmenter le revenu imposable de celui-ci.

Les avantages en nature qui ne sont ni identifiés explicitement en comptabilité, ni inscrits sur le relevé des frais généraux sont considérés comme des avantages occultes, imposés dans la catégories des revenus des capitaux mobiliers pour le bénéficiaire et réintégrés dans le bénéfice de la société.

Pour tout savoir

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