Une Société Civile Immobilière, plus connue sous le nom de SCI, est une structure juridique composée d’au moins 2 associés et dont l’objet principal est la gestion d’un patrimoine immobilier. En effet, la SCI n’a pas de vocation commerciale, et n’est donc pas destinée à l’achat d'un bien immobilier dans le but de le revendre. L'activité d'une SCI se concentre donc uniquement à l'investissement locatif.
Pourquoi créer une SCI pour de la location ?
Investir à plusieurs
Le premier avantage d’une SCI est qu’elle permet d’investir à plusieurs. Ainsi cela permet d’apporter plus de fonds nécessaires aux investissements. En effet, l’acquisition d’un bien immobilier est très onéreux, il est donc plus simple d’en acquérir lorsque plusieurs personnes participent à l’apport en capitaux.
Chaque associé peut participer à hauteur de ses capacités financières, et ainsi, chaque associé recevra des parts sociales de la SCI proportionnellement aux fonds apportés par chacun. Investir à plusieurs par le biais d'une SCI permet donc d'augmenter la capacité d'achat de l'ensemble des associés. Cette forme juridique de société est donc idéale pour la réalisation de projet commun.
Les associés doivent, avant la création de la société, choisir un gérant, qui aura pour fonction de garantir le fonctionnement de la SCI, et son nom devra apparaitre dans les statuts de la société.
Partager les risques
De plus, les associés de la SCI vont se partager les bénéfices réalisés par la société, mais également les risques. C’est un point très important car cela va rendre plus simple pour la société d’obtenir un financement auprès des banques. En effet, les banques vont prêter beaucoup plus facilement à une SCI qu’à un particulier pour deux raisons.
Tout d’abord, la SCI renvoie une image assez sérieuse, comparée à une personne physique qui souhaiterait investir dans l’immobilier et qui pourrait souffrir d’une image de novice.
Ensuite, la société est composée de plusieurs associés, qui se partagent au prorata des parts sociales qu’ils détiennent, le remboursement de la dette. Ainsi, en cas de défaillance, chaque associé devra participer au remboursement des dettes de la SCI au prorata des titres qu’ils possèdent. Cela représente une assurance pour la banque, qui sera donc moins frileuse à l’idée de prêter une importante somme à un SCI.
Le capital social constitué à la création de la SCI et le partage des risques entre les associés constituent les deux principales raisons pour lesquelles les banques sont plus aptes à prêter à une SCI plutôt qu’à une personne physique.
Faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier
Il y a également d'autres avantages, notamment concernant la fiscalité (dont nous parlons à la fin de l'article) mais aussi la transmission. En effet, le choix d'une SCI permet d'optimiser la fiscalité lors de la transmission d'un patrimoine immobilier.
Tout d'abord, il est plus simple de céder un bien immobilier à ses enfants en cédant peu à peu des parts sociales de la SCI, afin de bénéficier des 100 000€ d'exonération sur les donations, renouvelable tous les 15 ans. Contrairement à une personne morale qui sera contrainte de céder un bien immobilier dans son entièreté, or le prix d'un bien immobilier excède bien souvent la somme de 100 000€, elle devra donc payer des droits de mutation.
La SCI permet donc d'éviter ces droits de mutation.
Ensuite, dans le cas d'un décès, la SCI permet d'éviter le régime de l'indivision. Les héritiers de l'associé décédé recevront les titres de la société. Il n'y a donc aucun impact sur la situation de la société : les associés restants conservent leurs parts et la propriété des biens immobiliers. Ils ne sont pas obligés de vendre le bien contrairement au régime de l'indivision.
Comment se passe la création d'une SCI pour location ?
La création d'une SCI n'est pas des plus complexe.
La rédaction des statuts
La première étape va être de rédiger les statuts de votre SCI. La rédaction des statuts est soumise à un formalisme assez strict, et il est donc nécessaire qu'ils contiennent certaines informations obligatoires définissant les règle de fonctionnement de votre société. Voici les informations principales nécessaires à la rédaction des statuts de votre SCI :
- La forme juridique de votre société
- L'identité des associés
- Sa dénomination sociale
- Le montant du capital social apporté par les associés
- Sa durée de vie (elle ne peut excéder 99 ans)
- L'adresse du siège social
- L'acte de nomination du gérant de la société
C'est dans les statuts que les associés décident des modalités relatives aux prises de décisions.
Le dépôt du capital social
Afin de constituer le capital social, chaque associé doit apporter au minimum 1€, et pour chaque apport effectué, les associés recevront des parts sociales proportionnellement au montant de leur apport.
Les apports peuvent être faits en numéraire (versement d'une somme d'argent) ou en nature (mise à disposition d'un bien autre que de l'argent). Le montant du capital social a des conséquences sur le montant des financement externes.
La publication de la constitution de votre SCI
La publication de la constitution de votre société dans un journal d'annonce légal est la démarche suivante pour la création de votre SCI. Cette étape est très importante, car elle permet d'informer les tiers de la constitution de votre SCI. Attention, cette étape n'est pas facultative. L’avis de constitution de votre SCI doit contenir un certain nombre d'informations obligatoires concernant votre future société. L'attestation de parution vous sera demander pour la demande d'immatriculation de la SCI.
L'immatriculation de la société
C'est la dernière étape de la création de votre SCI. Afin d'immatriculer sa SCI au registre du commerce, il vous faudra constituer un dossier contenant de nombreux documents dont un exemplaire des statuts de votre SCI, l'attestation de parution,... Ce dossier devra ensuite être envoyé au greffe du tribunal de commerce. Une fois obtenue, l'immatriculation de votre SCI symbolise son commencement. C'est à la suite de cette étape qu'il vous sera fourni un extrait KBIS ainsi qu'un numéro SIREN.
Quel coût pour une SCI ?
La plus grande partie des coûts de création d'une SCI repose dans les frais administratifs. Comptez 185€ pour faire publier l'annonce légale de constitution de votre SCI en France métropolitaine. cela s'ajoute les coûts liés au dépôt du dossier de demande d'immatriculation auprès du greffe du Tribunal de commerce. Ces frais sont constitués de la déclaration des bénéficiaires effectifs (21,41€) et des frais d'immatriculation (66,88€).
De plus, si vous souhaitez faire rédiger les statuts par un professionnel (avocat ou expert comptable), il faudra ajouter entre 500et 2000€ pour ses services. Vous pouvez également opter pour les services d'une plateforme juridique en ligne, qui propose des solutions dont les tarifs proposés sont beaucoup attractif (comptez environ 150€ pour la rédaction des statuts).
Quelle fiscalité pour une SCI ?
Lors de la création d'une SCI il est nécessaire de choisir son régime d'imposition. Deux choix se présentent : l'Impôt sur les Sociétés (IS) et l'Impôt sur le Revenu (IR). Chaque régime fiscal a ses avantages et ses inconvénients. Le choix se fera donc en fonction de vos objectifs.
L'une des principales différences entre ces deux régimes d'imposition, est la possibilité de déduire fiscalement les amortissements lorsque l'on opte pour l'IS. L'amortissement du bien est une charge fictive qui vient dévaluer d'un point de vu comptable la valeur d'un bien. Cela permet d'augmenter les charges et donc de réduire le bénéfice imposable. Il est également possible de déduire les frais d'acquisitions lorsque votre société est imposée à l'IS. Les charges classiques sont déductibles pour les deux régimes d'imposition, en revanche, les frais de rénovation et de construction ne sont eux déductibles que lorsque vous êtes imposé à l'IS.
Une autre différence majeure repose sur l'imposition. Lorsque votre SCI est imposée à l'impôt sur le revenu, on va être imposé à la tranche marginale d'imposition (le TMI), à laquelle on rajoute la CSG-CRDS. Cette imposition va donc reposer sur les associés. En revanche, si vous faites le choix de l'impôt sur les sociétés, l'imposition va alors reposer sur la SCI (si on ne considère pas de versements de dividendes). Ainsi, seuls les résultats de la SCI vont être imposés et non les associés directement. Les 38 120 premiers euros seront imposés au taux de 15%, puis l'excédent sera imposé à 25%. Cependant, si les associés veulent se verser des dividendes, ils seront alors taxé au PFU (30%).
Un gros avantage de la SCI soumises à l'impôt sur le revenu, est l'exonération des plus-values sur 30 ans, ce qui n'est pas le cas lorsque votre SCI est imposée à l'IS. de plus, le calcul de la plus-value est beaucoup moins avantageuse pour la SCI à l'IS pour différentes raisons.
Enfin, attention si vous optez pour l'IS comme régime d'imposition. Contrairement à la SCI à l'IR, lorsque vous optez pour l'impôt sur les sociétés, vous avez pour obligation de tenir une comptabilité rigoureuse.
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