Souvent lors du démarrage de l’activité d’une entreprise artisanale, industrielle, commerciale ou libérale la question de la conclusion d’un bail commercial ou non se pose. Le cabinet L’Expert-comptable.com vous propose un éclairage rapide sur les éléments importants d’un bail commercial, à savoir sa nécessité, sa forme, sa durée, son coût et sa cession.
La nécessité d'un bail commercial
Si votre activité nécessite de recevoir de la clientèle sachez, qu'à moins d'être propriétaire d'un local administrativement dédié à cet usage, il vous faudra chercher un local dans lequel exercer votre activité. Une fois le local idéal trouvé, une des formes possibles du lien contractuel entre vous et le propriétaire de ce local sera un bail commercial.
La forme d'un bail commercial
Si la loi n'impose pas d'écrit, dans la pratique, un bail commercial en prend souvent la forme en raison des problématiques liées à la preuve des intentions des deux parties. Sont annexés à cet écrit des documents que le bailleur doit obligatoirement remettre au locataire comme l'état des risques naturels et technologiques par exemple.
La durée d'un bail commercial
Désireux d'offrir une stabilité aux acteurs économiques dans le cadre du développement de leur fonds, le législateur a fixé la durée minimale du bail à 9 années avec possibilité de sortie triennale du locataire sous réserve d'un congé donné au moins 6 mois avant l'expiration de chaque période de 3 années.
Attention ! Le contrat de bail peut tout à fait prévoir que le locataire renonce à cette possibilité de résiliation triennale.
En dehors de cette possibilité de sortie triennale, il pourra être mis fin à un bail commercial en cas :
- D’événement fortuit ayant conduit à la destruction complète du local loué ;
- D’inexécution des obligations de l'une ou l'autre des parties ;
- De commun accord des parties.
Au terme des 9 années du bail commercial, le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail. Si, quant à lui, le propriétaire au ne souhaite pas renouveler le bail, il sera contraint de verser au locataire une indemnité d'éviction. Une indemnité d'éviction correspond à une somme d'argent équivalente à la valeur vénale du fonds du locataire. Tant que l'indemnité d'éviction n'est pas versée au locataire, ce dernier peut valablement rester dans les lieux loués tout en continuant à accomplir ses obligations.
Le loyer prévu par le bail commercial
Le bail commercial comprend une clause qui fixe le montant du loyer, son mode de règlement et sa périodicité.
Dans la plupart des cas, les parties décident de faire varier le loyer en fonction de la variation d'un indice de référence. Les parties ont le choix entre deux indices de référence, l'indice du coût de la construction (ICC) ou l'indice des loyers commerciaux (ILC), dont les variations sont publiées trimestriellement par l'Insee.
Parfois, les parties préfèrent insérer une « clause recettes » dans le bail. Par application de ce type de clause, la variation du loyer dépend la plupart du temps du montant du chiffre d'affaires du locataire ou du prix d'une denrée.
La cession d'un bail commercial
Si le locataire envisage de céder son fonds, le droit au bail commercial y étant attaché, le propriétaire ne pourra aucunement empêcher la cession.
En revanche, le locataire ne pourra pas céder le bail commercial seul, c'est-à-dire « détaché » du fons. Dans ce cas, l'accord du propriétaire sera requis.
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