Le renouvellement du bail commercial

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Ce statut est protecteur pour le locataire, avec un droit au renouvellement du bail et un plafonnement du loyer. Si le montant initial du loyer est libre, ce n'est pas le cas pour une révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l'augmentation éventuelle est très encadrée. 

Durée habituelle d'un bail 

Le contrat de bail est conclu pour un minimum de 9 ans, sauf lorsqu'il s'agit d'une location saisonnière ou d'un bail dérogatoire. Il ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée. Le locataire peut donner congé à l'expiration d'une période de trois années. Une clause du bail peut toutefois le lui interdire, mais seulement pour les baux de plus de 9 ans, les baux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage. Les baux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme sont d'une durée de minimum neuf ans, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période de trois ans. Lorsque le bail commercial arrive à expiration, il est prolongé tacitement à conditions qu'il ne fasse pas l'objet d'un congé ou d'une demande de renouvellement. Il faut noter qu'il s'agit bien d'une prolongation du bail (et non d'une reconduction). Le bail est donc bien arrivé à terme : il ne crée pas de nouveaux droits. Il est donc plus avisé de faire une demande officielle de renouvellement de bail, et ce, au moins 6 mois avant la date du terme du bail (ou n'importe quand s'il s'avère que votre bail est déjà arrivé à terme). 

Si ni le bailleur, ni le locataire ne se manifeste, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Le renouvellement du bail commercial au terme des neuf ans n'est donc pas automatique. Dès lors, chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d'au moins six mois. Par ailleurs, si la durée du bail initiale excède douze ans, le locataire ne peut plus bénéficier du mécanisme du plafonnement.

Demande de renouvellement émanant du locataire

En tant que locataire, vous devez vous assurer que vous remplissez toutes les conditions pour pouvoir revendiquer un droit au renouvellement. Si vous avez reçu un congé avec offre de renouvellement n'est pas tenu d'y répondre. En tant que titulaire d’un bail commercial, vous avez, lorsqu’il devient caduc, le droit de demander son renouvellement. Pour cela, vous devez, en tant que locataire, en formuler la demande auprès de votre bailleur et ce dans les 6 mois avant l’expiration de votre contrat.

La demande doit être réalisée lors d’un acte de sous seing privé mentionnant les dates d’échéance de la première période que couvrait le bail. Une fois envoyé, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour décider du renouvellement ou non du bail avec le locataire demandeur. Passé ce délai, et en l’absence de réponse de la part du bailleur, le contrat de bail est, de fait, considéré comme renouvelé. Il en va de même lorsque qu’aucune des partis ne se manifeste. Le bailleur a plusieurs possibilités : accepter et demander à cette occasion une réévaluation du loyer, comme s’est souvent le cas.

Refuser pour un motif valable car à défaut, le locataire pourra, dans un délai de deux ans après la non reconduite du bail, demander auprès du tribunal compétant des indemnités. Ce refus doit être notifié dans un délai de 3 mois après réception de la lettre du locataire et rédigé par un huissier.
Passé ce délai de 3 mois, la non réponse du bailleur vaut pour acceptation.

Demande de renouvellement émanant du bailleur

Le bailleur peut lui aussi demander la reconduction du bail au locataire. C’est souvent lui qui est à l’origine de cette reconduction. En effet, c’est l’occasion de proposer un rééchelonnement des loyers. De plus si aucune des deux partis ne se manifeste, le bail est reconduit pour une durée égale à celle du premier. Le bailleur doit pour sa part en informer le locataire au moins 6 mois avant la date à laquelle se termine le bail.
Face à cette proposition, le locataire peut accepter ou refuser de reconduire le bail. Il peut aussi accepter la reconduite mais refuser le nouveau loyer. Auquel cas il leur appartient de se mettre d’accord sur le montant du loyer. La non réponse du locataire à cette proposition ne vaut pas pour la reconduite du bail. Pourtant, le versement répété du nouveau loyer peut entraîner un renouvellement de fait.

Changement de loyer consécutif au renouvellement d’un bail commercial

En cas de désaccord persistant, l’initiateur de la réévaluation peut être amené à en justifier le/les motif(s) par lettre recommandée à son interlocuteur. Si le différent persiste, il convient de saisir le tribunal de grande instance qui statuera. Dans ce cas, le locataire dispose de deux mois pour décider de renouveler ou non le bail. Le bailleur quant à lui doit accepter le nouveau loyer ou verser des indemnités au locataire en vue de non reconduction du bail.