Fiscalité immobilière : Notre guide (2024)

L'article en brefInvestir dans l'immobilier implique une imposition des bénéfices locatifs, qu'il s'agisse de locations nues ou meublées, chacune avec sa propre fiscalité. La location nue est soumise à l'impôt sur le revenu via les revenus fonciers, et le bailleur peut choisir entre le régime réel (déduction des charges au-delà de 15 000 € de revenus annuels) ou le régime forfaitaire (abattement de 30% pour des revenus inférieurs à 15 000 € par an). Les charges déductibles incluent les travaux, les charges de copropriété et les primes d’assurance.

La location meublée relève de l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour des recettes annuelles jusqu'à 32 100 €, le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50%. Au-delà, le régime réel permet de déduire une multitude de frais, dont les intérêts d’emprunt et l’amortissement du mobilier et des locaux. Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique si les recettes dépassent 23 000 € et le bailleur est inscrit au registre du commerce, offrant des avantages fiscaux comme la déduction des déficits sur le revenu global et l'exemption de l'ISF.

Fiscalité immobilière : Les dispositifs visant à alléger son imposition

Les bénéfices locatifs sont imposables dans la mesure où ils sont considérés comme un revenu. En effet, toute personne qui investie dans l’immobilier recherche à rentabiliser son investissement, il est donc très important de faire les distinctions suivantes : une location nue (par location nue on entend les locations sans meuble à l’intérieur) ou une location meublée (par location meublée, on entend les locations qui ne comprennent pas uniquement les murs, mais également des meubles : lit, cuisine aménagée, étagères…) ne seront pas imposées de la même façon.

Fiscalité immobilière : la location nue

La location nue relève de la fiscalité des revenus fonciers, c'est-à-dire que le propriétaire de l’immeuble sera soumis à l’impôt sur le revenu. Le bailleur louant son bien devra déclarer les loyers réellement encaissés au cours de l’année civile ainsi que les bénéfices liés aux potentielles subventions de l’agence nationale de l’habitat. Les charges locatives payées par le locataire ne sont pas à déclarer. Deux régimes différents permettent au bailleur de déduire certaines charges : le régime réel ; le régime forfaitaire (les propriétaires doivent ainsi choisir entre ces deux régimes)

Fiscalité immobilière : la location nue, le régime réel

Si vos revenus fonciers dépassent la somme de 15 000 € par an, vous devez déduire les charges ou les différents frais liés au bien en location, ainsi que les travaux, les charges de copropriété, les différentes primes d’assurance…

Fiscalité immobilière : la location nue, le régime forfaitaire

Si le bailleur opte pour ce régime, les charges et tous les frais engagés pour la location bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 30%. Pour prétendre à ce régime il ne faut pas dépasser 15 000 € de revenus fonciers par an.

Fiscalité immobilière : la location meublée

Pour qu’un local soit considéré comme meublé, il faut que le locataire puisse s’y installer sans avoir le besoin d’y apporter des meubles supplémentaires. La location meublée relève de l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant des loyers perçus le dispositif d’imposition varie énormément. Différents régimes sont à adopter : le régime micro-BIC ; le régime réel d’imposition ; le LMP

Fiscalité immobilière : la location meublée, le régime du micro-BIC

Le régime du micro-BIC est le régime le plus simple. Administrativement il ne demande qu’à remplir le montant des recettes perçues. Par contre vous ne devez pas dépasser 32 100 € de recettes par an. Au niveau fiscal, un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus est appliqué. Dit autrement, vous ne serez imposé que sur 50 % de vos revenus (exemple : vous recevez 20.000 € de revenu, vous ne serez imposé que sur 10 000 €). Par contre aucune charge ne peut être déduite.

Fiscalité immobilière : la location meublée, le régime réel d’imposition

Une fois la tranche des 32 100 € de recettes perçues par an est dépassée, le régime réel d’imposition s’applique. Il est également possible d’opter pour se régime sans pour autant dépasser la tranche, il faudra cependant le demander avant le 1^er février de l’année en cours.

L’intérêt de ce régime réside dans la déduction des charges et des frais liés à l’immeuble en location.

Vous déduirez ainsi les charges suivantes :

les impôts locaux
les frais d’établissement
les frais d’entretien/réparation/aménagement
les intérêts d’emprunt
les frais de gestions et d’assurances
l’amortissement du mobilier (entre 5 ans et 10 ans)
l’amortissement des locaux (à hauteur de 2% du prix d’acquisition de l’immeuble)

Les recettes seront alors soumises à l’impôt sur le revenu. En cas de pertes, le déficit sera reportable sur les recettes des années précédentes (et ce, pour une durée de 9 ans)

Fiscalité immobilière : la location meublée, le régime Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Afin de pouvoir y prétendre, il faut obligatoirement que :

le montant des recettes annuelles soit supérieur à 23 000 €
le bailleur soit inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que LMP
le bénéfice annuel dépasse les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR

Les faits d'opter pour ce régime permettront au propriétaire, de bénéficier du régime des plus ou moins-values professionnelles, de déduire l’éventuel déficit sur le revenu global de l’année et de ne pas être soumis à l’ISF car vos biens sont considérés comme des biens professionnels et non personnels.

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