SCI et TVA : les cas d’application
Une SCI soumise à l’IR ne peut faire que de la location nue. En effet, la location meublée est une activité considérée comme commerciale et rend applicable l’impôt sur les sociétés. Les locations nues sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, certaines locations sont soumises à la TVA dans les hypothèses suivantes :
- la location constitue pour le bailleur le moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial,
- la location permet au bailleur d’accroître ses débouchés,
- le bailleur participe aux résultats du locataire.
En outre, certaines locations sont imposables sur option. C’est ainsi le cas :
- des locations de biens nus à usage professionnel, c'est-à-dire des locaux loués pour les besoins de l’activité du preneur,
- des locations de biens ruraux.
Les locations de locaux à usage professionnel, munis du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité sont toujours soumises à la TVA.
C’est également le cas pour certaines prestations spécifiques :
- les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
- les prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacance classés
- les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées
- les prestations de parahôtellerie
- les locations de locaux consenties à un exploitant réalisant l’une de ces activités
- les prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme s’ils sont loués au moins 9 ans à un exploitant
En revanche, les locations meublées portant sur des locaux d’habitation sont en principe exonérées de TVA.
La SCI peut être assujettie à la TVA (cas de la location professionnelle)
Le paiement de la TVA par une SCI est déterminé par l'usage de la location (habitation ou professionnel). En règle générale, une SCI facture ses loyers ou ses cessions, elle n'a pas à facturer la TVA, ceci étant une SCI peut demander au service des impôts d'être affiliée au régime de TVA si elle le souhaite, dans le cas d'une location non meublée à usage professionnel.
Le régime fiscal IR ou IS n'est pas déterminant dans le choix de l'assujettissement à la TVA.
SCI et TVA : les conséquences de la taxation
Les SCI qui réalisent des locations soumises à TVA doivent, comme tout redevable, faire des déclarations de TVA. En contrepartie, la TVA ayant grevé les achats est déductible, ce qui est particulièrement intéressant en cas d’achat d’immeubles soumis à la TVA immobilière. Ainsi, l’option pour la taxation peut présenter certaines opportunités.
Les taux de TVA pour une SCI en cas de travaux de rénovation
Le taux de TVA facturé par un professionnel du bâtiment est transparent de la forme juridique de son client. Une SCI peut bénéficier du taux de TVA de 5,5% au même titre que le particulier, si les conditions sont réunies. C'est le cas des travaux d'amélioration de la qualité énergétique pour les biens de plus de deux ans.
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