Les impôts sur la location : logement vide et logement meublé

L'article en brefLes propriétaires bailleurs doivent comprendre les implications fiscales spécifiques à chaque type de location. Le régime fiscal de la location meublée offre des avantages non négligeables, notamment un abattement forfaitaire plus généreux et la possibilité d'amortir le bien immobilier. D'autre part, la location vide, soumise au régime des revenus fonciers, se caractérise par des règles de déduction différentes et parfois moins avantageuses.

Cependant, elle peut s'avérer plus adaptée à certaines situations. L'article propose une exploration détaillée de ces deux régimes, mettant en lumière les critères de choix et les conséquences fiscales de chaque option. Un passage indispensable pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité immobilière.

Vous êtes propriétaire ? Vous ne savez pas comment déclarer les revenus issus de vos locations ? Il faut savoir tout d’abord, qu’on distingue deux types de locations de logement : la location vide qui fait partie des revenus fonciers et la location meublée qui fait partie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Impôts sur la location : le cas du logement vide

La location d’un logement vide est déclarée dans les revenus fonciers. Deux impôts locatifs existent pour les revenus fonciers : Micro-foncier et régime réel.

Le régime micro-foncier:

Si le montant annuel perçu d’une location vide est inférieur à 15000€, on applique le régime micro-foncier. Dans ce cas, l’administration fiscale applique un abattement de 30%. Le propriétaire du logement est donc imposé à raison de 70% des revenus. Les frais et charges engagés pour le local ne peuvent pas être déduits parce qu’ils sont considérés dans l’abattement de 30%.

Le régime réel :

Le régime réel s’applique si le montant des recettes dépasse les 15000€, ou bien le propriétaire choisit volontairement cette formule irrévocable pendant 3 ans. Pour les locaux où des travaux sont engagés, le régime réel peut être plus intéressant.

Revenu net foncier = Revenu brut* - Charges**
Revenu brut = somme des loyers encaissés pendant l’année *Charges = frais de réparation et d’entretien, l’assurance, intérêts d’emprunt, etc

Revenu net foncier = Revenu brut* - Charges**

*Revenu brut = somme des loyers encaissés pendant l’année

**Charges = frais de réparation et d’entretien, l’assurance, intérêts d’emprunt, etc

Le propriétaire qui perçoit un bénéfice, sera imposable sur cette somme. Si par contre il accuse un déficit, celui-ci sera imputable de son revenu global sous certaines conditions.

Impôts sur la location : le cas du logement meublé

Le logements meublé fait partie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux types d’impôts locatifs pour ce type de logement : Régime micro-BIC et régime “bénéfice réel”.

Le régime micro-BIC :

Le régime micro-BIC est appliqué quand la recette annuelle ne dépasse pas 32600€. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50% est calculé automatiquement par l’administration fiscale.

Les charges et frais engagés ne peuvent pas être déduits parce qu’ils entrent dans l’abattement de 50%. Le propriétaire qui atteint ce plafond pour la 1ère ou la 2ème année, peut en bénéficier une année de plus.

Le régime de “bénéfice réel” :

Ce régime s’applique si le revenu annuel de la location meublée dépasse 32600€ ou si le propriétaire ayant normalement le régime micro-BIC, opte volontairement pour le régime “bénéfice réel”. Pour déterminer le revenu net imposable, il faudra déduire les frais et charges des revenus perçus de la location.

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