La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) concerne les propriétaires d’un ou plusieurs logements meublés mis en location. Il s’agit de déclarer ses loyers annuels bruts dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour réintégration au barème de l’impôt sur le revenu (au micro BIC ou au régime du réel lorsque les loyers issus de la location meublée sont supérieurs aux plafonds de la micro-entreprise). La fiscalité LMNP concerne la location de meublés à usage d’habitation, en résidence d’affaires, en résidence de services ou médicalisée, mais aussi les meublés à usage touristique ponctuel ou saisonnier. Au régime micro BIC, le propriétaire en LMNP bénéficie de l’abattement fiscal de 50 % pour une location meublée habituelle ou de 71 % pour la location d’une chambre d’hôte ou d’un meublé de tourisme classé. Le propriétaire LMNP doit se déclarer au greffe du tribunal de commerce.
Le régime de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : définition
La qualification de Location Meublée Non Professionnelle, communément appelé régime LMNP concerne de plein droit les propriétaires qui encaissent des loyers issus d’un ou plusieurs logements meublés.
Ici, les loyers encaissés par le propriétaire d’un logement meublé sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Les locations concernées par le régime LMNP
Le régime fiscal de la LMNP concerne les loyers issus de locations meublées :
à usage d’habitation (studios, appartements, résidences de services, résidences médicalisées...)
en résidences d’affaires
à usage touristique, qu’il soit ponctuel ou saisonnier (locations saisonnières, locations en chambres d’hôtes)
Notez que les loueurs en meublés occasionnels sont soumis au régime fiscal LMNP depuis 2017 seulement. Ils étaient auparavant imposés au régime des revenus fonciers.
Les locations qui ne sont pas concernées par le régime LMNP
Le régime fiscal de la LMNP ne concerne pas les loyers issus :
de locations non meublées, dites locations nues
de la location d’une chambre d’hôte située au sein-même de la résidence principale du propriétaire et lorsque le montant des loyers encaissés est inférieur à 760 euros TTC par an
de la location d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale du propriétaire lorsqu’elles constituent la résidence principale du locataire (ou une résidence permanente pour un locataire sous contrat de travail saisonnier) et lorsque le loyer fixé est raisonnable (maximum 135 euros le mètre carré ou 184 euros en Ile de France)
des locaux à usage commercial ou professionnel
Un logement meublé : définition
Pour être qualifié de meublé, un logement doit être loué à usage d’habitation ou de tourisme et comporter un certain nombre d’équipements et de mobilier dont la liste est exhaustive :
un lit avec couette ou couverture
des volets ou des rideaux dans les chambres
un frigo avec un compartiment de congélation ou avec un congélateur séparé
un four ou un micro-ondes
des plaques de cuisson
une table et des chaises
de la vaisselle en volume suffisant pour pouvoir cuisiner et manger
des étagères
des luminaires
des ustensiles et du matériel ménager (balai, serpillère ou aspirateur en cas de moquette au sol...)
La fiscalité de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Le régime micro BIC
Le loueur en meublé non professionnel est soumis de plein droit au régime micro BIC. Le loyer annuel brut encaissé bénéficie :
de l’abattement fiscal de 50 % pour une location meublée habituelle
de l’abattement fiscal de 71 % pour la location d’une chambre d’hôte ou d’un meublé de tourisme classé
Le propriétaire LMNP soumis au régime micro BIC peut formuler une option pour basculer au régime du réel BIC.
Le régime réel BIC
Le loueur en meublé non professionnel bascule obligatoirement dans le régime du réel BIC lorsque le loyer brut annuel total encaissé au titre de ses locations meublées est supérieur au plafond de chiffre d’affaires de la micro-entreprise, soit :
70 000 euros pour des locations meublées habituelles
170 000 euros concernant des locations de chambres d’hôte ou de meublés de tourisme classés
Ici, les dépenses afférentes aux meublés (intérêts d’emprunt, amortissements, entretiens ...) sont déductibles des loyers annuels, dans la limite prévue par l’administration fiscale. Le résultat est intégré au barème de l’impôt sur le revenu. Une comptabilité commerciale doit être tenue pour évaluer ce résultat imposable.
Micro BIC ou réel BIC : quel régime fiscal choisir en LMNP ?
Malgré la lourdeur relative à la tenue comptable, le régime du réel peut être opportun lorsque les dépenses déductibles s’avèrent plus élevées que l’équivalent de l’abattement forfaitaire du régime micro. N’hésitez pas à anticiper vos charges et à simuler votre fiscalité LMNP sous le régime micro puis sous le régime du réel .
La déclaration de revenus avec la fiscalité LMNP
Le propriétaire déclare ses loyers bruts annuels dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), en micro ou au réel. Dans ce deuxième cas, il déclare également les dépenses afférentes au logement meublé (dans la limite des exonérations et des déductions prévues par l’administration fiscale).
Le formulaire concerné par la déclaration LMNP est le formulaire 2042 C Pro relatif à la déclaration de revenus annuelle.
Les formalités pour devenir loueur en meublé non professionnel
Le propriétaire qui loue un ou plusieurs logements meublés doit s’immatriculer au centre de formalité du greffe du tribunal de commerce (ressors du premier bien mis en location ou celui de l’activité principale). Cette inscription doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de la location au moyen du formulaire P0i (Cerfa 11921). Un numéro de SIRET vous sera attribué.
Le régime fiscal de la Location Meublée Professionnelle (LMP)
Un autre régime fiscal concerne les propriétaires d’un logement meublé mis en location. Il s’agit du régime destiné à la Location Meublée Professionnelle (LMP).
Un propriétaire sous le régime des Locations Meublées Non Professionnelles (LMNP) bascule au régime des Locations Meublées Professionnelles (LMP) lorsqu’il cumule les trois critères suivants :
les loyers annuels dédiés à la location meublée et encaissés par le foyer fiscal sont supérieurs à 23 000 euros
ces mêmes loyers annuels sont supérieurs à 50 % des revenus imposables du foyer fiscal
le propriétaire s’immatricule au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce et d’Industrie
La fiscalité du régime LMNP diffère, notamment concernant la taxation des plus-values et l’imputation des déficits.
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