Les niches fiscales : Le Malraux (2024)

Historique de la loi Malraux

C’est en 1962 qu’est apparue pour la première fois la loi Malraux portant sur la défiscalisation. Instaurée alors par André Malraux, cette loi a été conçue pour venir en complément de la législation en vigueur concernant la protection du Patrimoine Historique et pour motif d'ordre esthétique de la France tout en facilitant la restauration immobilière.

Les centres des villes sont alors réaménagés et les bureaux et les surfaces commerciales et de services sont plus facilement accessibles. Les quartiers historiques doivent conserver ainsi leur intégrité. Le premier secteur faisant partie du plan de sauvegarde apparaît à Sarlat en Dordogne avec des façades d’immeubles Renaissance et des rues médiévales.

Depuis le 1er janvier 2009, le dispositif Malraux fait bénéficier le contribuable investisseur d’une réduction d’impôt. Avant la fin 2008, grâce à la délivrance du permis de construire déposé, les travaux pouvaient être déduits des revenus selon les montants décaissés. Depuis, cette déduction a été remplacée par la réduction d’impôt sans jamais dépasser une durée de 4 ans.

Présentation du dispositif concernant l'investissement Malraux

Parmi les dispositifs fiscaux, le Malraux permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas de réalisation d’opérations de restauration complète immobilière réalisées dans certains quartiers sur des immeubles destinés à la location dans l'immobilier ancien.

On rappelle qu’une réduction d’impôt vient directement diminuer l’impôt dû par les contribuables, et n’est pas remboursable si elle excède celui-ci.

Ainsi, le législateur a voulu subventionner indirectement les opérations de conservation du patrimoine immobilier.

Les contribuables bénéficiaires concernant le Malraux immobilier

Cet avantage bénéficie aux personnes physiques réalisant des opérations de restauration. L’investissement ouvrant droit à la réduction d’impôt peut être réalisé directement ou par le biais d’une société soumise à l’impôt sur le revenu (comme une SCI).

Les contribuables concernés doivent être fiscalement domiciliés en France et imposés aux revenus fonciers. Ils doivent être directement propriétaires du bien immobilier ou par le biais d'une SCI ou société civile immobilière et ne pas avoir procédé à un démembrement de propriété.

Critères d'éligibilité pour un bail Malraux

Pour qu’un bail Malraux puisse être envisagé, il existe plusieurs critères d’éligibilité classés en trois grandes lignes.

Pour la vente d'immeubles, il faut que :

• Le logement soit uniquement à usage de résidence principale
• Que le logement ait provisoirement hébergé d’autres activités sous condition que le bien retrouve un usage d’habitation
• Que le local soit destiné à l’usage d’habitation initialement
• Qu’après travaux, le logement puisse accueillir des locataires

Pour la localisation de l’immeuble, il faut que :

• La demande préalable ou le permis de construire ont été déposés avant le 8 juillet 2016
• Qu’il s’agisse d’une AMVAP ou aire de mise en valeur, d’un secteur sauvegardé ou une ZPPAUP

Ou après le 8 juillet 2016 qu’il s’agisse d’un site patrimonial remarquable

Si les dépenses sont effectuées jusqu’au 31/12/2022, il faut que :

• Elles sont dans un quartier ancien dégradé
• Un quartier dont la proportion de logements anciens et dégradés soit importante

Depuis janvier 2023, la loi Malraux s'applique aux contribuables devenus non-résidents: les personnes qui ont acheté un bien en utilisant le dispositif alors qu'ils résidaient en France.

Zone Malraux

En 2023, la vente d'immeubles pouvant bénéficier de la défiscalisation Malraux doit être dans l'une des zones géographiques qui ont été prédéfinies par le gouvernement.

Ainsi, pour les immeubles dont le permis de construire ou la déclaration préalable ont été déposés avant le 8 juillet 2016, la zone est :

• Une AMVAP ou aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine
• Une ZPPAUP ou zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager
• Un secteur sauvegardé

Pour les immeubles dont le permis de construire ou la déclaration préalable ont été déposés après le 8 juillet 2016, la zone est :

• Un site patrimonial remarquable
• Un quartier dont la proportion d’anciens logements dégradés est conséquente
• Un QAD ou quartier ancien dégradé pour les dépenses d’un site remarquable

Pour les dépenses effectuées jusqu’au 31/12/2022 seulement :

Une liste est établie pour chaque ville concernée dans chaque département français

Qu'est-ce qu'une ZPPAUP ?

Une ZPPAUP ou zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager est un endroit défini par une commune ayant un patrimoine paysager ou architectural protégé par un ensemble de règles.

Ainsi, la ZPPAUP peut porter sur un quartier historique, un site dont l’architecture est remarquable ou un espace naturel de caractère patrimonial. Cette ZPPAUP peut être annexée au POS pour protéger les constructions et elle se substitue aux règles du périmètre des 500 mètres d’un monument historique.

Ainsi, elle en assouplit les règles, mais n’a aucun caractère obligatoire pour les municipalités. Par contre, la ZPPAUP permet d’empêcher certaines promotions immobilières dont la modification dénature le caractère original d’un lieu ou d’un bâtiment.

Tout propriétaire d'un bien de caractère situé dans une ZPPAUP, doit avoir l’autorisation spéciale d’un architecte des bâtiments de France, s'il souhaite faire des travaux de construction, de transformation, de modification des bâtiments situés dans cette zone ainsi que pour les travaux de déboisement.

Qu'est-ce qu'une AMVAP ?

Une AMVAP est tout simplement une Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine

SCPI Malraux niche fiscale

Pour une vente d'immeubles correspondant à un investissement réalisé dans une SCPI Malraux en 2023, l'administration fiscale fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 %. Le plafonnement de ces dépenses de travaux est limité à 100 000 € par an pour les immeubles en zone géographique dite « secteur sauvegardé ».

Cette réduction portant sur 100 000 € par an de plafonnement de travaux peut s’étaler sur 4 années et sur un montant de 400 000 € sur la même période. L’excédent de réduction d’impôt qui aurait pu être perdu, peut ainsi se reporter sur les trois années suivantes.

En général, la souscription en SCPI Malraux se fait de la façon suivante :

• 40 % du prix net de frais de la souscription pour les acquisitions
• 40 % du prix net de frais de la souscription pour les dépenses de travaux

La réduction d’impôt Malraux porte alors sur 30 % de la somme affectées aux travaux, ce qui équivaut en réalité à une réduction de 18 % à 20 % du prix total investi.

Exemple : une personne investit 100 000 €. Sur cette somme, 60 000 € sont payés pour les travaux de l’immeuble. Pour trouver le montant de la réduction d’impôt, il faut alors appliquer 30 % à 60 000€, ce qui donne 18 000 € de réduction d’impôt en One shot

Les avantages d’opter pour l’investissement de SCPI Malraux

Les investisseurs optant pour les SCPI Malraux ont de nombreux avantages comme :

• Ne pas avoir à chercher un bien immobilier
• Bénéficier de la réduction d’impôt l’année de la souscription de la SCPI Malraux
• Ne pas avoir de gestion
• Investir dans un bel immobilier dans des centres historiques
• Ne pas engager un investissement important

Bon à savoir : la SCPI Malraux est exclue du dispositif du plafonnement des niches fiscales depuis la loi des finances 2013. Le plafonnement des niches fiscales est de 10 000 €, cet investissement de défiscalisation est donc très intéressant.

Les dépenses prises en compte dans la défiscalisation Malraux

Les dépenses suivantes ouvrent droit à l’avantage :

• Les frais d’adhésion à une association urbaine de restauration,
• Les travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique : travaux de transformation…
• Les dépenses ordinaires prises en compte pour déterminer les revenus fonciers : primes d’assurance, dépenses d’amélioration, d’entretien et de réparation, taxe foncière, charges de copropriété
• Des dépenses de réparation et d’entretien engagés par le propriétaire
• Des dépenses d’amélioration habitation des logements, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
• Des dépenses d’amélioration concernant des locaux professionnels et commerciaux pour les protéger des effets de l’amiante, à faciliter l’accueil des handicapés, mis à part les frais d travaux de construction,de reconstruction ou d’agrandissement
• Des impôts, autres que ceux à payer par le locataire, pour les collectivités territoriales ainsi que la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureau
• Des frais de gestion dans la limite de 20 €, des frais de salaires de concierges et de gardes, des frais de procédure et des frais d’honoraires, honoraire et commissions pour un tiers concernant la gestion de l’immeuble.
• De partie des provisions versées par le propriétaire pour des dépenses de travaux de la copropriété  

Les conditions requises

Un engagement de location de 9 ans doit être pris. Si l’immeuble est inscrit à l’actif d’une société, les associés doivent conserver les parts de celles-ci durant 9 ans.

Le montant de la réduction d’impôt hors niches fiscales

La réduction d’impôt est égale :

• à 22 % pour les immeubles situés en ZPPAUP ou dans les AVAP,
• à 30 % pour les immeubles situés en secteur sauvegardé ou dans un ancien quartier dégradé.

Les dépenses prises en compte pour calculer l’avantage fiscal sont plafonnées à 100 000 € annuellement.

Le Malraux et le plafonnement des niches fiscales

Plafond niche fiscale Malraux

Les dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt étant souvent très importantes, le Malraux est sorti en 2013 du plafond des niches fiscales, limité désormais à 10 000 euros annuellement.

Les autres avantages du dispositif Malraux en 2024

En 2024, investir dans les programmes Malraux permet de bénéficier de nombreux avantages autres que la réduction d’impôt déjà très conséquente et de l’exclusion du plafonnement des niches fiscales. Ainsi, un propriétaire bénéficie de :

• Un logement dont la valorisation de l'architecture est aux dernières normes thermiques et acoustiques
• Le logement est dans une zone géographique de premier choix dans une ville
• Il n’existe pas de plafond de loyer
• Le propriétaire peut sélectionner ses locataires puisqu’il n’y a pas de plafond de ressources à respecter
• Il existe de nombreuses garanties locatives dont la garantie visale 100 % gratuite pour le propriétaire à partir de 2021
• Il est possible plusieurs biens immobiliers dans le cadre du dispositif Malraux
• Il est possible de dépasser le plafond de 400 000€
• Il est possible d’acheter un bien Malraux en indivision
• Une société peut investir dans un bien immobilier loi Malraux
• Il est possible de profiter d’un prêt immobilier à taux très bas en 2021
• Un investissement loi Malraux permet de protéger ses proches ou de préparer sa retraite
• Payer moins d'impôts quand le revenu imposable est conséquent

Quelques rappels sur le dispositif loi Malraux pour 2024

Les avantages liés à la loi Malraux :

Pour les immeubles situés dans le périmètre d’un Site Patrimonial Remarquable, la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Malraux atteint 30 %

Pour les immeubles situés dans le périmètre d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine, la réduction d’impôt atteint 22 %

Le calcul de la réduction d’impôt concernant le dispositif Malraux en 2023 est basé sur un montant plafonné à 400 000 € et pour 4 années consécutives.

Le dispositif Malraux est particulièrement attractif pour les contribuables français investissant dans les immeubles à caractère esthétique ou historique devant être rénovés. Les travaux prennent en charge la totalité des immeubles concernés et ils sont contrôlés par un Architecte des Bâtiments de France. Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif Malraux existe en dehors des niches fiscales.