Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en location ? La fiscalité diffère selon le type de logement, à savoir qu’il peut être considéré comme logement meublé ou non meublé (dit aussi « logement nu » ou « logement vide »).
Que faut-il pour une location meublée ?
Pour être considérée comme location d’un logement meublé (à l’inverse de la location d’un logement vide), ce dernier doit être à usage d’habitation et suffisamment meublé pour être habitable. Depuis le 1er septembre 2015, les caractéristiques du logement meublé sont strictes. Celui-ci doit comporter :
- un lit avec couette ou couverture
- des volets ou des rideaux aux chambres
- des plaques de cuisson
- un four ou un four à micro-ondes
- un frigo
- un congélateur ou un compartiment de congélation au sein même du frigo
- des ustensiles de cuisine en nombre suffisant pour pouvoir cuisiner et prendre des repas
- une table et des chaises
- des étagères
- des luminaires
Du matériel ménager adapté au type de logement (balai, serpillère, aspirateur si moquette…). Un expert-comptable pourra valider avec vous le respect des critères pour intégrer la fiscalité d’un logement en meublé.
La fiscalité des locations meublées
Le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Tout propriétaire qui loue un meublé est considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). L’activité est considérée comme une activité commerciale relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
LMNP au régime micro BIC ou au régime du réel
Le propriétaire sera donc soumis à l’impôt sur le revenu dans les mêmes conditions qu’une entreprise individuelle, à savoir selon le régime micro BIC (bénéficiant d’un abattement de 50 %) selon le régime du réel, en fonction du chiffre d’affaires annuel (des loyers annuels). Il sera également soumis aux impôts locaux, dans certains cas, comme la cotisation foncière des entreprises (CFE), la taxe d’habitation ou la taxe foncière sur les propriétés bâties.
La Location en Meublée Professionnel (régime LMP)
Le loueur en meublé pourra néanmoins bénéficier du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), par certains aspects plus avantageux, s’il cumule les 3 critères suivants :
- la location du meublé doit engendrer des recettes annuelles supérieures à 23 000 euros
- les recettes issues de la location doivent excéder la moitié des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu
- le loueur doit s’inscrire au registre du commerce en tant que loueur professionnel
- le montant des recettes s’apprécie charges comprises, augmentées le cas d’échéant des indemnités d’assurances perçues si le locataire fait défaut. En cas d’entrée ou de cessation de location, il s’apprécie au prorata temporis.
Location en meublé professionnel : une fiscalité propre
La location d’un meublé à titre professionnel (LMP), quant à elle, entraîne de nombreux avantages fiscaux qui n’existent pas dans le régime de location d’un meublé à titre non professionnel (LMNP). Par exemple, le régime LMP permet de déduire l’intégralité des charges liées au local, ainsi que les droits de mutation qui ont été acquittés. Il permet aussi de pratiquer un amortissement égal à 2 à 3 % de la valeur du bien. Il permet d’imputer les déficits sur le revenu imposable. Le régime LMP ouvre droit à une exonération sur la plus-value de cession (sous certaines conditions), sur l’impôt sur la fortune ou encore un allègement des droits de succession.
Bien sûr, le régime LMP entraîne des obligations fiscales et comptables plus conséquentes que le régime LMNP.
Les formalités pour devenir loueur en meublé professionnel (LMP)
Pour devenir loueur en meublé professionnel, vous devez suivre les formalités administratives classiques de la création d’une entreprise individuelle, auprès du Centre de Formalité des Entreprises (CFE) de la chambre de commerce et d’industrie ou du greffe du tribunal de commerce dont ressort votre bien.
La fiscalité des locations meublées : quel régime choisir ?
LMP, LMNP : quel régime fiscal est le plus optimal ? Tout dépend de votre situation ! Votre fiscalité ne sera pas la même selon le montant des loyers encaissés, la valeur du ou des biens, la nature de l’activité (gîte, location saisonnière…) et la situation de votre foyer fiscal. Pour être sûr de choisir le bon régime et d’optimiser votre fiscalité, nous ne pouvons que vous recommander de vous tourner vers un expert-comptable. Lui seul sera à même d’analyser votre situation personnelle et de vous recommander le régime qui vous convient le mieux.
La location meublé saisonnière
La location d’un meublé à titre saisonnier dispose de la même fiscalité que la location d’un meublé de longue durée. Vous serez donc considéré comme Loueur en meublé non professionnel (LMNP) soumis au régime micro BIC ou au régime du réel ou comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP) si vous respectez les critères d’intégration. Dans le cadre d’une location saisonnière, vous serez exempté d’impôt si vous cumulez les conditions suivantes :
- vous louez une ou plusieurs chambres d’hôtes
- la location inclut la fourniture d’un petit-déjeuner
- la location inclut du linge de maison
- l’accueil est assuré par l’habitant / propriétaire
- les loyers perçus ne dépassent pas 760 euros par an (seuil pour 2016)
L’expert-comptable et les locations meublées
Comme vous pouvez le constater, la fiscalité liée à la location en meublé est complexe et nécessite d’opérer un choix. Allez-vous louer à titre non professionnel (régime LMNP) ou à titre professionnel (régime LMP) ? Quelle sera la fiscalité la plus avantageuse ? Quelles sont les obligations comptables et légales si vous décidez d’intégrer le régime LMP ? Nous vous conseillons de vous faire accompagner sur ces différents points.
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