Doit-on déclarer ses loyers (la fiscalité côté propriétaire) ?

L'article en brefEn tant que propriétaire, vous devez déclarer aux impôts les loyers perçus de vos locataires. Ces loyers, après déduction des charges liées à la gestion de l'immeuble, sont appelés revenus fonciers. Pour ce faire, utilisez la déclaration 2044 pour le régime foncier du réel ou la déclaration 2042 pour le régime microfoncier. Les revenus fonciers doivent être déclarés pour l'année d'imposition concernée, c'est-à-dire les loyers perçus en année N doivent être déclarés en N+1.

Pour les revenus inférieurs à 15 000 euros, le régime microfoncier permet de déclarer le montant brut des loyers, avec un abattement forfaitaire de 30% pour charges. Ces loyers sont à déclarer sur la déclaration de revenus 2042. Si vous percevez plus de 15 000 euros ou choisissez le régime réel, vous devez détailler les loyers perçus et les charges déductibles sur la déclaration 2044, puis reporter le revenu foncier imposable sur la déclaration 2042. Les charges déductibles incluent les frais de gérance, les primes d'assurance, les travaux de réparation, et les intérêts d'emprunt. Pour les locations meublées, les revenus sont imposés sous le régime LMNP ou LMP au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il est conseillé de consulter un expert-comptable pour optimiser votre déclaration et vérifier la déductibilité de vos charges.

Doit-on déclarer ses loyers – revenus fonciers ?

Évidemment qu’en tant que propriétaire, vous devez déclarer aux impôts vos loyers perçus au titre du bail signé entre vous et votre locataire. Ces loyers minorés des charges liées à la gestion de l’immeuble, appelés revenus fonciers, sont à détailler sur la déclaration 2044 puis à reporter sur la 2042 (régime foncier du réel) ou directement sur la déclaration 2042 (régime microfoncier). La déclaration 2042 est la déclaration de revenus annuelle (année civile). Vous devez donc déclarer le total de vos revenus foncier pour l’année d’imposition concernée (loyers perçus en année N pour la déclaration de revenus envoyée en N+1 – loyers perçus en 2015 pour la déclaration de revenus envoyée au contribuable en 2016).

Comment déclarer des loyers perçus aux impôts, en détail ?

Il existe plusieurs régimes d’imposition de ses revenus fonciers – donc plusieurs régimes de déclaration.

Le régime microfoncier pour des locations inférieures à 15 000 euros

Le régime microfoncier est ouvert aux contribuables qui ont perçu moins de 15 000 euros de loyers au titre de l’année d’imposition, soit en 2015 pour la déclaration à remplir en 2016 (donnée susceptible de changer d’une année sur l’autre). Notez que le contribuable peut opter pour le régime réel même s’il perçoit moins de 15 000 euros de loyers annuels. Le régime microfoncier consiste à déclarer le montant brut de son loyer annuel, sans mentionner ni déduire les charges liées à la propriété du bien. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire pour charges égal à 30 %. Le montant des loyers annuels est à déclarer sur la déclaration de revenus 2042 (case BE, cadre 4, page 3).

Le régime foncier du réel

Le régime foncier du réel concerne les propriétaires qui perçoivent plus de 15 000 euros de loyers bruts annuels, ou les contribuables du microfoncier qui décident d’opter pour le réel. Au régime foncier du réel, le contribuable doit :

détailler ses loyers perçus et charges déductibles dans la déclaration 2044
puis reporter le revenu foncier imposable (loyers perçus – charges déductibles) dans la déclaration 2042.

Dans la déclaration 2044 – ligne 211 pages 2 et 3, le propriétaire déclare toutes les sommes relatives à la location de son bien, y compris les loyers perçus d’avance, les arriérés, pas de porte, indemnités de résiliation versées par le locataire sortant... Lorsque les sommes proviennent de plusieurs immeubles, le propriétaire doit détailler les recettes relatives à chaque bien immobilier. Les charges déductibles figurent dans l’imprimé 2044 – cases 221 à 410. Ce sont les frais de gérance et de gestion : les rémunérations que le propriétaire a versées à l’agence en charge de la gestion de son bien, les honoraires versés au comptable, rémunération du concierge, frais de procédure en cas d’action pour loyers impayés. Les charges déductibles des revenus fonciers sont aussi les primes d’assurance, travaux de transformation, d’entretien, de réparation (il est recommandé de joindre un descriptif des travaux à l’administration fiscale pour valider si ceux-ci sont déductibles ou non). Le propriétaire peut aussi déduire les intérêts d’emprunt et, dans une certaine mesure, imputer ses éventuels déficits des années antérieures (lignes 434 à 438 et 450). Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable.

!Le revenu foncier annuel (loyers bruts – charges déductibles) est à reporter dans la déclaration 2042.

Comment les revenus fonciers en location meublée sont-ils imposés ?

Les revenus fonciers issus d’une location meublée sont imposés sous le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou LMP (Location Meublée Professionnelle), au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Il vous faudra réaliser des simulations fiscales pour ces deux régimes LMNP et LMP afin de déterminer votre fiscalité optimale. Dans tous les cas, que vous soyez propriétaire d’un bien nu au régime du réel ou propriétaire d’un bien meublé au régime LMNP ou LMP, nous vous conseillons de faire valider votre déclaration de revenus auprès d’un expert-comptable, notamment pour vérifier la bonne déductibilité de vos charges relatives à votre bien immobilier.

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