En tant que commerçant, vous avez besoin d’un local pour votre activité. Mais vous devez choisir : louer ou acheter, les risques ne seront pas les mêmes. Si la location semble plus simple, l’achat peut se révéler tout aussi intéressant. Tout dépend du profil de votre entreprise et de l’évolution prévisible de son activité. Pour vous aider dans votre choix, l-expert-comptable.com vous présente les avantages et les inconvénients de chaque option.
Louer son local commercial : la solution pour démarrer
Démarrer son activité sans pression financière : le choix de la location du local commercial
Au démarrage de son activité, l'entrepreneur n’a pas nécessairement la capacité financière pour emprunter. Les banques sont souvent frileuses face à cet endettement. Il est plus facile de payer un loyer que des mensualités d’emprunt. La charge financière étant moins lourde, le début d’activité s’en trouve facilité.
Faciliter l’évolution de l’entreprise
Au cours de ses premières années, l’entreprise évolue. Ses besoins changent. Il peut ainsi être nécessaire de changer de local pour s’adapter : louer un local plus grand, dans un autre quartier... La location d’un local commercial permet de changer de bâtiment plus facilement. Il suffit de résilier le contrat de bail, en respectant le préavis prévu.
Le contrat de bail commercial : les inconvénients à connaître
Résilier son bail commercial n’est pas aussi simple qu’il y parait. L'entrepreneur doit respecter des dispositions spécifiques. Ainsi selon l’article L.145-4 du code de commerce, la résiliation anticipée peut se faire uniquement à l’expiration de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans). C’est pour cela qu’on parle de bail 3-6-9. Vous devez donc anticiper votre décision de quitter le local, faute de quoi vous êtes réengagé pour 3 ans.
Par ailleurs, la rédaction du bail commercial est libre. C’est le propriétaire qui fixe les principaux critères : le loyer, les charges, etc… Il peut décider d’augmenter le loyer après 3 ans de location.
Cette révision est plafonnée à l’indice trimestriel de référence. Mais vous devez malgré tout en tenir compte dans votre budget prévisionnel. Le bailleur peut également choisir de ne pas renouveler le contrat de bail. L'entrepreneur doit alors trouver un nouveau local professionnel.
Pour adapter le local à votre activité, vous aurez certainement envie de faire quelques aménagements. Attention là aussi, vous devrez obtenir l’accord du propriétaire pour les travaux suivants :
- Aménagement de l’espace
- Pose de nouvelles cloisons
Nous vous recommandons d’être particulièrement vigilants lors de la conclusion d’un contrat de bail commercial. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter votre conseiller l-expert-comptable.com
Acheter son local commercial : un engagement à long terme
Achat du local commercial, ou comment se constituer un capital à long terme
Acheter son local commercial rime avec s’engager sur le long terme. Cette option est donc recommandée pour les entreprises stables, qui ont une bonne maitrise de leurs charges. Les mensualités du remboursement vont constituer un capital, qui reviendra à l’entreprise en cas de vente.
L’achat du local commercial peut également être rassurant pour les clients et investisseurs. Cela donne une image stable et positive de l’entreprise. Et viable sur le long terme. C'est un critère important à prendre en considération.
Quel statut pour acheter un local commercial ?
L’achat du local commercial peut se faire sous 3 formes :
- Au nom de l’entreprise : le local vient s’ajouter à son actif, qui augmente d’autant. Les dépenses liées à l’achat immobilier sont déductibles des bénéfices de l’entreprise. Celle-ci peut aussi récupérer la TVA si le local est acheté neuf. Par contre, si elle acquiert un bâtiment ancien, elle devra s’acquitter de droits d’enregistrement (6 à 8% du prix d’achat).
- Au nom de l'entrepreneur : il se constitue ainsi un patrimoine personnel, qu’il met à la disposition de son entreprise par un contrat de bail et le versement d’un loyer. Il peut s'agir d'un achat de local commercial avec une habitation. Cela lui permet de se loger par la même occasion. Cela peut aussi permettre un petit coup de pouce à l’entreprise. Il est possible d’inscrire les loyers impayés sur le compte courant d’associé. Leur paiement est reporté à une période ultérieure, lorsque l’entreprise se sera constitué une meilleure trésorerie.
- Au nom d’une SCI : c’est la société qui achète le bâtiment, et le loue à l’entreprise. Chaque associé est titulaire de parts sociales, et perçoit une quote-part du loyer.
Les deux dernières solutions permettent d’éviter certains désagréments, voire conflits : revalorisation des loyers, autorisation de travaux, etc…
L’achat du local commercial : le choix de la liberté
Le chef d’entreprise est propriétaire du local qu’il occupe, directement ou indirectement. Il peut donc y réaliser librement les travaux qu’il souhaite, et aménager l’espace selon ses besoins. Toutefois, si le bien est situé dans une copropriété, il faudra obtenir l’accord des copropriétaires. Pensez à vous renseigner avant de signer.
Une fois que vous êtes certain d’avoir trouvé le bon lieu, vous pouvez vous lancer dans un investissement immobilier. Vous devez avoir préalablement étudié le potentiel commercial, la superficie, etc… Tous vos critères, sans exception, doivent être réunis. Avec une bonne étude de marché, l’achat du local commercial se révèle financièrement intéressant.
Les inconvénients de l’achat du local commercial
Un emprunt bancaire est un véritable engagement à long terme pour l’entreprise. Il va réduire la capacité financière de l’entreprise. En cas de besoin d’un autre crédit, les établissements bancaires risquent de se montrer plus frileux. Le développement de l’entreprise peut s’en trouver ralenti.
Par ailleurs, il peut compliquer la revente de l’entreprise. Les acquéreurs potentiels ne seront peut-être pas conquis par le local, son emplacement… Ils peuvent aussi être réticents à rembourser un emprunt trop long et trop élevé. Enfin, lors de la vente de votre local professionnel, vous serez imposé sur la plus-value réalisée (c’est-à-dire la différence entre sa valeur d’achat et son prix de revente.
Avant de décider de louer ou d’acheter votre local commercial, il est primordial d’aborder tous les aspects financières et impacts pour votre entreprise. N’hésitez pas à prendre contact avec votre conseiller l-expert-comptable.com pour une étude personnalisée de votre dossier.
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