Pourquoi investir dans un local commercial ? Quels sont les critères importants à prendre en compte lors de cet achat ? Tour d’horizon des conseils et astuces pour réussir l’achat de murs commerciaux.
C'est quoi des murs commerciaux ?
Les murs commerciaux, également appelés murs de boutique, sont les locaux dans lesquels sont exploités des fonds de commerce. Ils peuvent l’être par le propriétaire lui-même ou par un locataire qui lui paye un loyer.
Il ne faut pas confondre “murs commerciaux” et “fonds de commerce”. L’appellation de murs commerciaux correspond aux murs du local (par exemple les murs d’une épicerie ou d’un salon de coiffure), alors que le fonds de commerce correspond à l’ensemble des éléments corporels (le mobilier, les agencements, les aménagements…) et incorporels (la clientèle, la marque, le nom commercial, l’enseigne…).
Devenir propriétaire : Pourquoi acheter des murs commerciaux ?
L’achat de murs commerciaux offre de nombreux avantages et représente un investissement locatif plus rentable et plus sécurisé qu’un investissement immobilier résidentiel.
- Plus rentable : Parce qu’investir dans un local commercial permet une rentabilité deux fois supérieure à l’investissement dans un bien résidentiel. Le propriétaire des murs de boutique peut fixer le loyer librement (en respectant toutefois le plafond fixé).
- Plus sécurisé : Parce que le bail commercial est négocié pour une durée minimale de 9 ans, avec révision tous les 3 ans.
Tous les conseils pour l'achat de murs commerciaux
Achat de local professionnel
Il est possible pour le nouvel acquéreur d’acheter uniquement les murs de boutique, il n’y a aucune nécessité d’acquérir le fonds de commerce qui lui correspond.
Le plus intéressant dans l’acquisition d’un local commercial est qu’un locataire, muni d’un bail commercial et d’un fonds de commerce, occupe déjà les lieux, car cela permet une rentabilité rapide en termes de loyers, et évite que le local ne reste vacant après son acquisition.
Lors d’un projet d'achat de murs commerciaux, il faut prendre en compte certains critères afin de réaliser un bon investissement. Les points essentiels à étudier concernent les questions juridiques (le bail commercial), et l’emplacement du local.
Le bail commercial
Lors d’un investissement locatif dans le cadre d’une acquisition de murs commerciaux avec un locataire déjà présent, le bail commercial est le contrat qui lie le propriétaire et le locataire. Il est important d’en étudier avec attention toutes les clauses, afin de réaliser un investissement locatif en toute sécurité.
Parmi celles-ci :
- La répartition des charges
- La répartition des travaux
- La durée du bail
- Les conditions de résiliation
- Les clauses relatives à la cession du bail
- Les activités exercées dans les locaux
- La désignation des lieux
- Le diagnostic
- Le dépôt de garantie
- Le paiement du loyer, sa fixation et sa révision
L’emplacement du local commercial
Prendre en compte l’emplacement du local commercial est incontournable pour son projet d’investissement. Des murs commerciaux bien situés bénéficient d’une bonne visibilité et d’une fréquentation certaine. Les emplacements à privilégier sont les centres-villes, les rues commerçantes, les rues piétonnes, ou encore les lieux faciles d’accès avec parking à proximité.
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