Comment créer un camping : guide pratique

Depuis la naissance de l’idée jusqu’à sa réalisation, cet article détaille les différentes étapes pour mener à bien l’ouverture d’un camping. Étude de marché, business plan, création de l’entreprise, formations et aptitudes requises, démarches… Découvrez toutes les étapes pour ouvrir un camping.

Comment créer son propre camping ?

Ouvrir un camping est un projet de grande ampleur qui demande une préparation minutieuse et réfléchie. Il convient de se poser avant tout les bonnes questions :

• La motivation et la passion sont-elles suffisantes ?
• La vie personnelle est-elle adaptée aux différentes contraintes de la gestion d’un camping ?
• Les compétences nécessaires sont-elles présentes pour mener à bien cette entreprise ?

Les avantages et inconvénients de la création d'un camping

Ouvrir un camping représente de nombreux avantages, mais aussi des contraintes qu’il vaut mieux envisager lors de l’élaboration du projet.

Le travail de gérant de camping est polyvalent, touche de nombreux domaines, et permet, grâce au contact avec la clientèle, des rencontres multiples et diverses. Le travail en extérieur, la vie en plein air dans un cadre de vacances avec un logement sur place offre un cadre de vie agréable.

Cependant, la grande disponibilité et l'engagement indispensable à la gestion du camping, doivent être présents de façon quasi-permanente en pleine saison, le stress lié à la charge de travail et à la gestion des problèmes et des imprévus représentent des inconvénients certains. 

Être gérant de son propre camping

La gestion d’un camping demande de la polyvalence et un engagement important. Elle varie selon la taille du camping, gérer un petit camping n’a rien à voir avec la gestion d’un camping de 1000 emplacements ou d’une chaîne de campings. Elle varie également en fonction de la saison, en pleine saison le gérant doit gérer l’organisation, l’entretien des infrastructures, la clientèle, etc. En saison creuse, le gestionnaire doit préparer la saison suivante et gérer l’aspect commercial et administratif du camping.

L’activité de gestionnaire dans un petit camping, avec souvent peu de personnel, requiert la prise en charge de nombreuses tâches (administratives, commerciales, entretien, accueil et services clients, etc.).

Dans un camping de grande taille, le gérant doit déléguer de nombreuses tâches à une équipe plus ou moins importante (entretien, restauration, animation, etc.) afin de pouvoir se consacrer au management.

Généralement, les différentes responsabilités d’un gérant de camping sont les suivantes : 

• La gestion commerciale, comptable et administrative
• La gestion de la clientèle (réservations, réceptions, départs…).
• Le recrutement, la formation et le suivi du personnel
• L’organisation des animations
• La gestion du site internet du camping
• La gestion des plannings
• L’entretien et la vérification du matériel et des espaces communs, sanitaires, espaces verts et des divers équipements
• La gestion d’une épicerie
• L’application des obligations réglementaires (hygiène, sécurité, santé publique…)

Les conditions de formations et de compétences pour ouvrir un camping

Pour devenir gérant de camping, aucune formation n’est requise, cependant, il peut être utile d’avoir une formation dans les domaines de la gestion, ou de l'hôtellerie ou d’école de commerce ainsi qu’une expérience dans les structures d’accueil touristique. 

Suivant la taille du camping et les services proposés, le gérant peut avoir à exercer plusieurs fonctions qui requièrent de multiples compétences :

• Être un bon bricoleur pour assurer l’entretien des espaces verts et des différents équipements.
• Une bonne condition physique et une grande disponibilité.
• Avoir le sens du contact et de l’accueil de la clientèle.
• Savoir gérer une équipe
• Être méthodique et organisé.
• Des compétences en restauration si le camping possède un restaurant et ou un bar.
• Des compétences solides en gestion et comptabilité.

Une formation dans les domaines de la gestion ou de l'hôtellerie est recommandée, comme :

• Un BTS Management en hôtellerie-restauration : dispensée dans de nombreux établissements, cette formation de deux ans est accessible avec un bac général et un an de mise à niveau, un bac techno Sciences et technologies de l'hôtellerie et de la restauration ou un bac pro. 
• Une licence pro : elle permet d’acquérir un niveau bac +3, avec mention “organisation et gestion des établissements hôteliers et de restauration”, ou encore la licence pro Métiers du tourisme et des loisirs.
• Un cursus de gestion : il peut être fait en suivant un BUT (Bachelor Universitaire de Technologie) gestion administrative et commerciale des organisations, un BUT Gestion des entreprises et des administrations, ou encore une école de commerce.
• Les formations spécialisées “Hôtellerie de plein air” ( HPA) 
• Des formations généralistes AFPA (Agence nationale pour la formation professionnelle des adultes) dédiées au tourisme telles que la formation “Responsable d’établissement touristique” ou management des établissements de loisirs.

Toutes les étapes pour concrétiser son projet

Faire une étude de marché

Réaliser une étude de marché avant de se lancer dans l’ouverture d’un camping est essentiel. Celle-ci permet d’étudier avec précision tous les aspects de ce projet, son potentiel commercial, la clientèle cible, la concurrence et l'évaluation du chiffre d'affaires réalisable.

Pour trouver les informations nécessaires à la réalisation de l'étude de marché, il est possible de consulter les données de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), le site de la commune et du département de l'implantation du camping, en allant sur place rencontrer les habitants. Cette étude va nécessiter de recueillir les informations suivantes : 

Concernant le marché dans le secteur du camping :

Ce secteur est-il en hausse ou en baisse ces dernières années et quel est son chiffre d’affaires ?

• Quelles sont les circonstances d’ouverture ou de fermeture des campings alentour ?
• Quels sont les types de camping en voie de développement ? (Campings à la ferme, camping écologique, à hébergements atypiques, cabanes dans les arbres, etc.).

Concernant les demandes et les attentes des clients :

• Le budget moyen par client et selon le type de camping
• La clientèle ciblée
• Les services les plus demandés (restaurant, animations, piscine, etc.

Concernant la réglementation :

• Une bonne connaissance de la réglementation en vigueur 
• Les autorisations et permis obligatoires pour ouvrir un camping
• L’évolution de la réglementation en vigueur

Concernant le marché local : 

• Les zones les plus attractives et les lieux d'intérêt autour du camping
• L'offre manquant au marché local
• Quelles sont les attentes de la cible ?

Concernant la concurrence :

• Combien y a-t-il de campings concurrents localement ?
• Rendre son projet unique par rapport à la concurrence
• La taille des campings avoisinants (chiffre d’affaires, leur effectif, leur capacité d’accueil)
• Quelle est la réputation des concurrents ?
• Ont-ils une bonne stratégie marketing ?
• Étudier la concurrence indirecte (hôtels, gîtes, locations saisonnières, etc.).

Faire un Business plan

Après l’étude de marché, il est nécessaire de réaliser un business plan, qui permet aux éventuels investisseurs d'évaluer le potentiel du projet.

Il s’agit de constituer un dossier qui développe le projet d’ouverture du camping et sa stratégie financière. Ce dossier doit être constitué d’une partie présentant le projet en lui-même et d’une autre partie développant le plan de financement, le bilan prévisionnel, le budget de trésorerie et le compte de résultat prévisionnel.

Le statut juridique pour ouvrir un camping

L'ouverture d'un camping, nécessite la création d'une entreprise avec un statut juridique adapté. Ce choix détermine en effet les conditions juridiques et financières qui incombent au dirigeant de l'entreprise et à ses associés, ainsi que le régime fiscal et social de l’entreprise. Les statuts juridiques adaptés à ce type d'activité sont :  

• La micro-entreprise : ce statut juridique d’entreprise individuelle présente de nombreux avantages dont le principal est sa simplicité. Il bénéficie d’un régime social simplifié et les charges fiscales et sociales ne sont payées que lorsque le chiffre d'affaires a été réalisé. Ce chiffre d’affaires est limité par un plafond annuel à respecter.
• La SARL (Société à Responsabilité Limitée) : composée au minimum de deux associés, le capital social de l’entreprise est constitué par leurs apports respectifs. 
• L'EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) : ce statut juridique possède les mêmes caractéristiques que la SARL, elle n’est cependant composée que d’un associé unique.
• La SAS (Société par Actions Simplifiée) ou la SASU (Société par Actions simplifiée Unipersonnelle) : offrant une grande souplesse de fonctionnement, ces statuts juridiques permettent au gérant d’être assimilé salarié. La responsabilité des associés n’est engagée qu’en fonction de leurs apports.

Les différents types de camping (petit camping, camping chez soi, camping à la ferme, glamping...)

Pour ouvrir un camping, le futur exploitant a le choix entre de multiples possibilités, il existe en effet différents types de camping : 

• Le camping traditionnel : ouvert de 6 à 9 mois par an, le camping traditionnel offre des emplacements pour poser une tente, une caravane ou un camping-car. Il dispose d'équipements sanitaires communs.
• Les parcs résidentiels de loisirs : ils accueillent des habitations légères de type chalet ou mobil-homes, à la location ou à l’achat. 
• Le camping de luxe : de 4 à 5 étoiles, le camping de luxe dispose de prestations de confort et d’infrastructures de type spa, parc aquatique, salle de sport, etc.
• Le glamping : ou camping glamour, ce type de camping alternatif et respectueux de l’environnement propose des hébergements atypiques comme des tipis, des yourtes, des cabanes dans les arbres, des roulottes ou des bulles transparentes, avec une proposition d'aménagements de campement haut de gamme.
• L'éco-camping ou camping vert, ce type de camping a pour vocation le respect de l’environnement, les hébergements proposés sont en matière naturelle (yourte, cabanes en bois, tiny houses…).
• Camping chez l’habitant : appelé aussi Gamping (G comme garden, jardin en anglais). Dans ce type de camping, les propriétaires louent leur jardin à des campeurs qui peuvent y installer leur tente, leur caravane ou leur camping-car.
• Le camping à la ferme : du même type que le camping chez l’habitant, le camping a la ferme permet de s’installer sur un terrain agricole et découvrir le mode de vie à la ferme ainsi que les produits fermiers.

Les catégories de camping (camping déclaré, terrain aménagé, parc résidentiel de loisir...)

Il existe de nombreuses catégories de campings : 

• Le camping déclaré, limité à 6 hébergements maximum.
• Le camping aménagé, limité à 6 emplacements ou à 20 personnes maximum, destiné à accueillir des tentes, caravanes, mobiles homes, constitué d'emplacements nus et équipés d’équipements communs.
• Le parc résidentiel de loisirs, exploité sous le régime hôtelier et plus particulièrement voué à l’accueil d’habitations légères, de résidences mobiles ou de caravanes. Il est constitué d'emplacements nus ou équipés et destinés à la location pour une durée pouvant être supérieure à 1 mois.
• Les aires naturelles (sans étoile), limitées à 30 emplacements réservés aux tentes, caravanes et camping-car.

Quelles conditions pour ouvrir un camping en France (formalités et réglementations) ?

Les formalités pour ouvrir un camping diffèrent selon le type de camping. En effet, le camping déclaré (qui accueille un maximum de 20 personnes et 6 hébergements de type tente, caravane ou assimilés) nécessite une déclaration en mairie. Cette dernière dispose d’un mois pour répondre et si elle n'a pas répondu durant ce délai, la réponse est considérée comme positive.

Le camping aménagé quant à lui (camping accueillant plus de 20 personnes ou plus de 6 emplacements) ou le parc résidentiel de loisirs nécessite une demande d’aménagement à la mairie. Celle-ci dispose d’un délai de 3 mois pour répondre à cette demande de permis. Après la fin des travaux d'aménagement du camping, une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux est obligatoire pour permettre l'exploitation de l'activité.

Créer ou reprendre un camping

Reprendre un camping

Il est beaucoup moins risqué de reprendre un camping déjà existant que d’en créer un. En reprenant un camping, l'acquéreur reprend également le fonds de commerce ainsi que toutes les installations. Cela permet également au repreneur de bénéficier de la reconnaissance auprès d’une clientèle déjà existante et de rentabiliser rapidement son investissement. Il ne suffira plus que personnaliser à son goût le camping, développer et créer de nouveaux services et animations. 

Pour effectuer la reprise d’un camping, il est indispensable de s’assurer auparavant de sa rentabilité et d’inspecter rigoureusement les structures et le matériel déjà présents. 

Comment monter une activité de camping ?

Créer un camping à partir de zéro représente une entreprise considérable qui nécessite un investissement personnel important et de solides compétences. Toutefois, la création permet de réaliser un projet personnel en offrant une grande liberté d’initiative.

Créer un camping offre le choix de :

• L’emplacement 
• L’aménagement 
• Le recrutement du personnel

Il faut savoir que la création d’un terrain de camping est interdite :

• Dans les réserves naturelles
• Dans les sites classés, inscrits ou protégés
• Sur les rivages de la mer et dans les sites inscrits en application de l’article L.341-1 du code de l’environnement.
• À moins de 200 mètres des points d’eau utilisés pour la consommation.
• À moins de 500 mètres d’un monument historique classé ou inscrit.

Financer l'ouverture du camping

Le financement pour l’ouverture d’un camping demande une étude attentive des différentes possibilités : autofinancement, prêt bancaire, montages juridiques...

Il s’agit de déterminer avant tout si l’achat du camping consiste en l’acquisition des titres (l’ensemble de la société, ce qui implique la reprise des créances de la société) ou bien en l’achat de ses actifs uniquement, c’est-à-dire de ce que la société possède : les actifs corporels comme les murs, le matériel, et les actifs incorporels (le fonds de commerce).

L’emprunt bancaire est la solution de financement la plus courante pour acheter un camping. La durée du prêt varie en fonction du type d’acquisition. Il peut s’agir d’un achat du fonds de commerce et des murs ou d’un achat qui sépare le foncier de la société. Fournir un apport personnel est souvent incontournable pour l’acquéreur afin d'avoir plus de chance d'obtenir un prêt. 

L'achat de camping a connu une nette progression au cours de ces dernières années, et l'apport d’un capital minimum donne de meilleures chances à l'acheteur de pouvoir concrétiser son projet d’acquisition. Cet apport est en moyenne de 40% à 45% du prix total du bien, ce pourcentage variant en fonction de la taille du camping, du profil de l'acquéreur, de son business plan et de la faisabilité du projet.

Il faut savoir qu’il est possible de faire appel à des fonds d’investissement régionaux ou à des investisseurs privés, toutefois les crédits bancaires s'avèrent moins coûteux que des financements auprès de ces organismes.

Ouvrir un camping sans apport ?

Ouvrir un camping sans apport financier est difficilement envisageable étant donné l’importance de l’investissement de départ. En effet, pour reprendre un camping, un budget d’au moins 250 000 € est nécessaire. Pour acheter un camping sans apport, la solution la plus simple consiste en l’achat du fonds de commerce seul en attendant de disposer des fonds nécessaires pour acheter les murs.

Si l'accès à la propriété d'un camping est envisageable par manque de fonds, il est possible d’opter pour la location qui permet de reprendre un camping en gérance sans avoir à réaliser un investissement financier pour l’achat.

La gestion et le développement d'un camping

Connaître la réglementation et la législation

Il existe 4 catégories de camping, classés de 1 à 5 étoiles en fonction du niveau de confort et de leur destination. Le gestionnaire doit afficher la catégorie du camping à l'entrée du terrain ou dans le bureau d'accueil du camping.

• Le camping de tourisme : plus de 50% de ses emplacements sont voués à la location pour une clientèle de passage, à la nuitée, à la semaine ou au mois.
• Le camping de loisirs : plus de 50% de ses emplacements sont réservés à une clientèle qui l’occupe pour une durée supérieure au mois sans toutefois y élire domicile.
• Le camping saisonnier : la période d’ouverture du camping est limitée à deux mois par an, sa capacité d'emplacement est de 120 pour une surface de 1 hectare et demi.
• Le camping “aire naturelle” : sa capacité ne peut dépasser 25 emplacements pour 1 hectare et sa période d’exploitation ne peut dépasser 6 mois par an.

Le classement par étoiles correspond à 195 critères divisés en trois grandes catégories : 

• Les équipements
• Les services proposés
• L’accessibilité et le développement durable.

Afin d’obtenir le classement de son camping, l’exploitant doit procéder à son enregistrement. Cette demande s’effectue en ligne sur le site d'Atout France.

Une visite de contrôle doit être réalisée par un organisme accrédité. Le classement est valable pour une période de 5 ans à l'issue desquels la demande doit être renouvelée.

Les campings classés doivent afficher les informations suivantes : 

• Le plan du terrain
• Les tarifs appliqués
• Le nombre de places de stationnement pour les autos et les caravanes.
• Le règlement intérieur correspondant au modèle établi par décret.
• Le nombre d’emplacements “grand confort caravane” et "confort caravane”