L’impôt des SCI : IR ou IS?

L’impôt des SCI soumises à l’IR

Dans les SCI soumises à l’IR, les associés sont directement redevables de l’impôt sur les bénéfices. On applique ainsi le régime des sociétés de personnes. 
Ainsi, le résultat doit être déterminé au niveau de la société et les associés seront imposés sur la quote-part de résultat leur revenant. 
Les règles applicables en matière de détermination du résultat dépendent à la fois de la qualité  des associés et de la nature de l’activité exercée par la société. 
Ainsi, si la société civile immobilière exerce une activité de location nue, la quote-part revenant aux particuliers sera déterminée en fonction des règles des revenus fonciers. 
Voici ainsi l’ensemble des situations pouvant se présenter :

En cas de cession de l’immeuble détenu par la SCI, on appliquera le régime des plus-values immobilières des particuliers, si l’associé de la société civile immobilière est une personne physique. Ainsi, la plus-value sera exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. 
Dans les autres cas, on appliquera le régime des plus-values professionnelles.

En cas d’application du régime des revenus fonciers (cas le plus fréquent), le résultat imposable, déterminé grâce à la déclaration 2072, sera égal à la différence entre les produits imposables (loyers ou indemnités) et les charges déductibles. Ces dernières  sont strictement énumérées par le législateur : taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, travaux…Si le résultat de la SCI est déficitaire, les associés pourront imputer sur leur revenu global, dans la limite de 10 700 euros par foyer fiscal, la quote-part de déficit foncier  leur revenant. 

Les associés d’une société civile immobilière peuvent par ailleurs bénéficier des régimes de défiscalisation en fonction de leur participation dans le capital de la société  : Duflot, Robien, Malraux, Borloo ancien, Pinel, Scellier…
Exemple  : une SCI a fait l’acquisition, pour 300  000 euros d’un logement éligible à la loi Pinel. Un associé détenant 33% des parts, bénéficiera d’une réduction d’impôt annuelle de 300  000 x 18%/9 x 33% soit 2000 euros.

L’impôt des SCI soumises à l’IS

Une SCI est à l’IS :
-    Si le contribuable réalise une option, 
-    Si la société exerce une activité commerciale représentant au moins 10% de son chiffre d’affaires.
Une activité de loueur meublé étant considérée comme commerciale, une société civile immobilière s’y adonnant sera ainsi de facto soumise à l’IS, sauf si cette activité représente moins de 10% de son chiffre d’affaires. 
Une SCI soumise à l’IS est elle-même redevable de l’impôt sur les bénéfices. Ses associés ne sont imposables que sur les sommes qui leur sont effectivement allouées (rémunération, dividendes, intérêts…)
En matière d’impôt sur les sociétés, le bénéfice imposable de la société civile immobilière est égal à la différence entre les produits et les charges, déterminés selon les règles de la comptabilité commerciale.

Ainsi, au contraire de la société translucide soumise au régime des revenus fonciers, la SCI IS pourra amortir l’immeuble détenu à l’actif, ce qui permettra de diminuer le résultat imposable. 
Le taux réduit de l’IS pourra s’appliquer pour la part du bénéfice inférieure à 38 120 euros. 

L’impôt des SCI : IR ou IS ?

L’application de l’impôt sur les sociétés présente des avantages non négligeables : 
-     les immeubles inscrits à l’actif peuvent être amortis
-    Le taux de l’IS est souvent plus bas que celui de l’impôt sur le revenu
-    Les associés ne sont imposés que sur les dividendes versés, qui bénéficient d’une fiscalité avantageuse (avec notamment l’application d’un abattement de 40%),
-    La rémunération du gérant est déductible du résultat,
Néanmoins,  la cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est très lourdement taxée. Ainsi, la plus-value est pleinement imposable, sans possibilité d’exonération et les amortissements pratiqués viennent majorer le montant de celle-ci.
En outre, le déficit ne peut être imputé sur le revenu des associés.

Les sociétés civiles immobilières sont le plus souvent soumises à l’IR, pour les raisons suivantes :
-    Les associés peuvent bénéficier des différents avantages fiscaux,
-    Les plus-values sont exonérées si un certain délai de détention est respecté (30 ans pour l’impôt sur le revenu et 22 ans pour les prélèvements sociaux),
-    Le déficit peut être imputé sur le revenu global des associés

En contrepartie, les charges déductibles sont strictement énumérées (il n’est pas possible de déduire des amortissements par exemple) et la quote-part de résultat revenant aux associés est soumise aux prélèvements sociaux (15,5%) et à l’IR au taux marginal.
Exemple : un contribuable dont le taux marginal d’imposition est de 41% possède des parts d’une SCI soumise à l’IR. Au titre d’une année, il perçoit une quote-part de revenus fonciers de 20 000 euros. Il devra payer 56,5% d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (15,5% + 41%) sur celle-ci, soit 11 300 euros. 

Les SCI et la déclaration d’impôt sur le revenu

Lorsque le résultat de la SCI est déterminé selon les règles des revenus fonciers, la quote-part de revenu (bénéficiaire ou déficitaire) doit être reportée sur la première page de la déclaration 2044