La location meublée professionnelle

La définition de la location meublée

Une location meublée professionnelle ne peut pas avoir d’objet commercial, elle se destine uniquement à un usage d’habitation. La location meublée professionnelle doit comporter, comme son nom l’indique, tout l’ameublement et l’équipement nécessaires au quotidien du locataire. A défaut de respecter cette condition, le locataire a la faculté de procéder à un recours en justice afin que son bail soit requalifié en location nue.

À l’inverse de la location nue, la location meublée n’est pas encadrée par la loi quant au dépôt de garantie, aux éventuelles rémunérations d’intermédiaires et au montant du loyer. Toutefois, la loi de cohésion sociale a fixé la durée minimum de la location meublée à une année. Au terme de cette période, le bail est automatiquement reconduit pour un an.

La résiliation du bail

Le locataire peut résilier son bail de location meublée à tout moment, à la condition de respecter un préavis d’une durée d’un mois même pour un bail de 9 mois. En revanche, le loueur professionnel doit motiver un éventuel non-renouvellement du contrat à son initiative. Deux situations peuvent se présenter : le loueur souhaite vendre ou occuper le logement, ou le locataire n’a pas respecté tous ses engagements (comme dans le cas de loyers impayés). Si le loueur souhaite apporter des modifications au contrat de location meublée professionnelle, il doit en informer le locataire trois mois avant la date de fin ou de renouvellement du bail. Ces modifications peuvent notamment porter sur le montant du loyer ou des charges.

La fiscalité du meublé

Les revenus de la location meublée professionnelle sont soumis à l’imposition dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux. De plus, il est possible de déduire toutes les charges afférentes au logement du montant imposable, contrairement à la location nue. Le loueur peut même compter les droits de mutation (frais de notaire, droits d’enregistrement) de façon immédiate ou en les étalant sur les cinq premières années d’activité. Le loueur de meublé peut en outre déduire la totalité de son déficit foncier éventuel, en y incluant le coût des intérêts de son emprunt. Enfin, en dessous de 90 000 € H.T. de recettes annuelles, le loueur de meublé est exonéré des plus-values professionnelles.

Les risques

Avec de plus fréquents changements de locataires qu’en location nue, la location meublée professionnelle comporte des risques importants de périodes de vacances dans le logement.

Quel statut pour loueur meublé professionnel ?

Régime professionnel pour logement meublé soumis au LMP :

Le statut du loueur en meublé professionnel est appliqué uniquement aux bailleurs professionnels mettant en location des logements meublés. Pour être considéré en LMP, deux conditions doivent être réunies :

Vos recettes annuelles provenant de l’activité LMP ou par l’ensemble de votre foyer fiscal, doivent dépasser 23 000 €
Les recettes produites par le LMP doivent dépasser les autres revenus du foyer fiscal qui peuvent être des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC, des bénéfices agricoles ou BA ou encore des bénéfices non commerciaux ou BNC

Afin que vous soyez considéré comme LMP par l’administration, vous devez envoyer la demande de création au CFE dans un délai de quinze jours par le biais du formulaire POI et du greffe du tribunal dont vous relevez. Il est essentiel d’accomplir cette démarche pour chaque logement possédé qui aura ainsi, son propre numéro de Siret. La démarche n’a plus rien à voir avec celle du RCS qui n’existe plus pour cette activité.

Comment devenir loueur en meublé professionnel (LMP) ?

LMNP conditions et seuil :

Devenir LMP ou loueur en meublé professionnel est tout d’abord à dissocier du LMNP correspondant à l’activité de loueur en meublé non professionnel. Il faut donc être un investisseur cherchant à percevoir plus de 23 000 € de revenus fonciers par an et dont le montant cumulé annuel doit dépasser plus de 50 % des revenus cumulés du foyer fiscal. À ces conditions, vous pouvez devenir loueur en meublé professionnel ou LMP. En gros, les loyers mensuels perçus mensuellement, doivent être supérieurs à 1 900 €. Outre votre déclaration POI afin de recevoir un numéro de Siret par logement, il vous faut aussi demander un numéro de TVA au centre des impôts dont dépend le bien immobilier.

Les obligations quand on est loueur en meublé professionnel

Impôt, IFI, plus value et TVA

Pour être LMP, une fois que vous remplissez les conditions éditées plus haut, il faut que vos logements répondent à certaines normes. Les éléments mobiliers sont listés dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 et dans chaque logement, il doit y avoir :

Des volets ou rideaux occultant
Un lit avec couverture et couette
Un four ou four micro-ondes
Une plaque de cuisson
Un réfrigérateur avec congélateur ou congélateur distinct
Une table
Des chaises
De la vaisselle en nombre suffisant
Des ustensiles de cuisine
Des étagères de rangement
Des luminaires
Du matériel d’entretien

Pour votre impôt sur le revenu, votre activité de location dépend de la catégorie BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Vous pouvez aussi choisir le régime de l’impôt sur le revenu ou le régime de l’impôt sur les sociétés sur option. En dessous de 176 200 € de revenus de location de meublés classés ou de 72 600 € de revenus de location de meublés non classés, vous pourrez être au régime de la micro-entreprise.

Chaque année, 2 à 3 % du prix des biens mis en location dans le cadre du LMP, peut être déduite des revenus locatifs de ces mêmes biens. Il existe aussi une exonération de plus-values de cession si les recettes locatives sont inférieures à 90 000 € par an pendant les deux années suivant la cession du logement et en cessant l’activité de location depuis plus de cinq ans en durée réelle de détention. Au-delà de ce seuil, l’exonération est partielle jusqu’à 126 000 €. Pour finir, les logements concernés ne sont pas soumis à l’IFI.

Quelles différences entre LMP et LMNP ?

Si le point commun entre le LMNP et le LMP réside à se constituer un patrimoine immobilier fiscalement avantageux, il existe des différences entre les deux. En LMNP, la valeur du patrimoine importe peu, car il s’applique même si le bailleur n’a qu’un seul logement, si petit soit-il.

En statut LMP les loyers doivent être supérieurs à 23 000 € par an et excéder les autres ressources d’un foyer fiscal à l'impôt sur le revenu. En général, dans le second cas, le capital immobilier dépasse souvent 500 000 €. Le statut du LMP permet aussi de bénéficier d’une couverture sociale via le RSI.

Concernant l'assiette de l’IFI ou impôt sur la fortune immobilière, le LMP en est exclu contrairement au LMNP sous certaines conditions et il est encore possible d’échapper à l’impôt sur la plus-value immobilière comme vu plus haut.

Loueur meublé professionnel ou non professionnel ?

Alors être loueur en meublé non professionnel LMNP ou en loueur meublé professionnel ? Que choisir ? Vous l’aurez compris, être à l’un ou l’autre des deux statuts ne correspond pas au régime fiscal, mais du statut où il est nécessaire de réunir plusieurs conditions pour être considéré comme LMNP ou statut LMP.

Dans les deux cas, les locaux d'habitation concernés sont meublés et destinés à la location de courte durée ou même de longue durée dès l’instant où ils sont meublés comme l’exige la loi et pour une occupation normale.

Les conditions suivantes sont ensuite déclarées son meublé dans les quinze jours suivant le début de l’activité. Un numéro de Siret est alors délivré. Les revenus du loueur en meublé non professionnel sont inférieurs à 23000 € par an et/ou être inférieurs ou égaux aux autres revenus du foyer fiscal et peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire Pour le LMP ces revenus dépassent 23 000 € (charges comprises) par an et sont supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal.

Dans ce dernier cas, il faut réunir les conditions au risque de se voir refuser le statut de loueur en meublé professionnel. Concernant le régime social et les cotisations sociales, le LMP verse des cotisations sociales entre 35 % et 40 % des bénéfices ou un forfait de 1 145 € lorsqu’il ne réalise pas de bénéfices. Le LMNP est assujetti à 17.2 % de prélèvements sociaux. Si les locations sont saisonnières et si elles dépassent 23 000 € pour le LMNP, alors elles sont assujetties aux cotisations sociales au taux de 35 % à 40 % des bénéfices ou de 1 145 € s’il n’y a pas de bénéfices. Si les recettes sont inférieures à 76 200 €, le LMNP peut s’affilier au régime général de la sécurité sociale.

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