Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat réunissant deux parties : le propriétaire d’un local et un locataire qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local en question doit être un lieu clos (immeuble, boutique...). Si le bénéficiaire d'un bail commercial (le locataire) est un commerçant ou un industriel, il se doit d'être inscrit au registre des commerces et des sociétés. S'il est un artisan, il doit être inscrit au répertoire des métiers. Les franchises peuvent louer des baux commerciaux mais l'activité du locataire doit être bien réelle, donc générer des clients et posséder une autonomie de fonctionnement.
En quoi consiste une mise en conformité ?
Un commerce, suite à une visite de contrôle, peut recevoir une injonction de mise en conformité :
- des normes de sécurité (protocole de sortie pour les éventualité d'incendie, système de d'alarme à incendie, système électrique vétuste etc.),
- des normes d'hygiène (mauvaise aération, moisissure, problèmes de canalisation etc.),
- de l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
En effet, depuis le 1er janvier 2015, tous les établissements recevant du public se doivent de posséder des systèmes d'accès adaptés pour être accessibles aux personnes handicapées.
La prise en charge des travaux
Le bailleur et le locataire peuvent répartir les charges des travaux de mise en conformité. Certaines de ces charges ne peuvent plus être imputées au locataire :
- les travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité des locaux s’ils relèvent des grosses réparations (liées à l’article 606 du code civil),
- les grosses réparations (relatives à l’article 606 du code civil).
La législation, dans le cas du bail commercial, demeure imprécise concernant la responsabilité de la prise en charge des travaux de mise en conformité. Cette responsabilité est communément définie entre le bailleur et le locataire lors de la signature du contrat en ajoutant une clause pour placer les travaux de mise en conformité à la charge du preneur (du locataire). Cependant, sauf stipulation contraire, les travaux de mise en conformité des lieux sous baux commerciaux sont à la charge du bailleur.
Les sanctions pour le bailleur
En cas de non-respect des dispositions de mise en conformité, le bailleur tombe sous le coup de la loi. L’infraction qui découle d’une inobservation d’une disposition légale est toujours présumée connue, et est constitutif d’un délit. Si l'établissement ne répond pas aux règles d'accessibilité (article L11-8-2 du Code de la construction et de l’habitat) :
- le bailleur peut être puni d'une amende de 45.000 euros, en cas de méconnaissance des obligations d'accessibilité et d’un mois d’emprisonnement.
- le bailleur peut être puni d'une amende 75.000 euros d’amende et six mois d’emprisonnement en cas de récidive,
- l'établissement peut être fermé si le bailleur refuse la mise en conformité.
À savoir : Pour une personne morale, l'amende en cas de récidive peut s'élever jusqu’à 225.000 €.
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