Depuis 2016, auto-entrepreneur et micro-entrepreneur sont réunis sous la même appellation juridique de la micro-entreprise. Dans le cadre d'un achat immobilier, les travailleurs indépendants peuvent parfois se sentir léser vis-à-vis des établissements de crédits octroyant des prêts immobiliers. Néanmoins, des solutions existent pour emprunter et obtenir un crédit en étant indépendant.
Comment emprunter et obtenir un crédit quand on est jeune entrepreneur ?
Avant même de vous présenter devant votre banquier, il va falloir préparer votre dossier. Pour cela, il est important de connaître les éléments sur lesquels se basent les banques pour octroyer un crédit immobilier. La banque prête une somme d'argent pour financer votre projet d'acquisition.
Que ce soit un appartement, une maison ou bien un local, le crédit octroyé porte sur un montant précis déterminé en fonction du prix d'acquisition du bien mais aussi des frais annexes tels que les frais de notaire, les frais d'intermédiaires, les travaux envisagés et la garantie.
Certaines banques proposent des prêts immobiliers sur des durées allant jusqu'à 30 ans.
En prêtant une certaine somme sur une durée aussi importante, l'établissement prêteur attendra certaines garanties financières avant d'octroyer un crédit. Revient notamment le terme de capacité d'endettement.
Que l'on soit salarié en CDI ou bien micro-entrepreneur, cette notion est essentielle pour la banque. Le prêt immobilier ne sera possible qu'en cas de respect de ce taux d'endettement.
Le taux d'endettement se calcule par la formule suivante : (Charges fixes / Revenus) x 100. Les règles de condition d'octroi prévoient notamment de ne pas dépasser ce taux d'endettement au-delà de 33%.
En cas de profil ayant une bonne santé financière avec des revenus stables et importants, il sera cependant possible de dépasser ce taux d'endettement théorique. A cette notion d'endettement vient s'ajouter le calcul du reste à vivre que les professionnels du crédit immobilier calculent de la façon suivante : revenus - charges.
Ce reste à vivre doit être plus élevé que le minimum légal nécessaire pour gérer les dépenses classiques et indispensables du quotidien. Celui-ci dépendra de la composition de votre foyer.
L'apport personnel que vous souhaitez allouer à votre projet immobilier aura également un impact au niveau de la demande de crédit.
C'est une somme que vous allez décider d'investir dans votre projet à partir de vos ressources personnelles acquises au cours de votre vie professionnelle (revenus, salaires) ou votre vie personnelle (dons, héritage). Il peut participer à financer les frais annexes tels que les frais de notaire, de garantie ou autres.
Cet apport n'est pas obligatoire au sens légal du terme étant donné qu'il n'existe pas de texte de loi. Cependant, les banques ayant revu les critères d'octroi suite aux restrictions mises en place par le Haut Conseil de Stabilité Financière, il apparaît important d'avoir un minimum d'apport qui évoluera en fonction du profil des emprunteurs.
Il est d'ailleurs quasiment essentiel pour un auto-entrepreneur d'avoir un apport pour un projet immobilier.
Cela permettra de rassurer les banques sur la capacité à épargner et la fiabilité du projet avec une activité qui peut s'avérer fluctuante selon les secteurs. L'apport demandé par les banques se situent en règlent général autour de 10% de la somme empruntée. Au-delà, cela permet de négocier au mieux les conditions d'octroi.
Pour apprécier votre profil et votre projet, un courtier peut vous accompagner dans la gestion de celui-ci.
Les établissements de crédit ayant une vision long-terme avant de prêter sur des dizaines d'années, il est essentiel de rassurer le banquier sur la qualité de son profil en présentant des données fiables grâce auxquelles il pourra analyser la faisabilité du projet.
En tant que micro-entreprise, il est en général nécessaire d'avoir un minimum de 2 voire 3 années d'activité afin d'être en mesure de présenter les documents demandés par le prêteur.
La présence d'un co-emprunteur en CDI dans un secteur stable peut suffire à rassurer la banque et permettre l'octroi du crédit.
Quels documents pour obtenir un crédit immobilier en auto-entrepreneur ?
Que l'on décide de passer directement par une banque ou que l'on fasse le choix de s'orienter vers un courtier en crédit immobilier, il sera nécessaire de fournir certains éléments pour pouvoir étudier la faisabilité du projet.
Que ce soit pour faire l'acquisition de votre résidence principale, d'un bien dans le cadre d'un investissement locatif ou bien pour l'achat d'un local utilisé à titre professionnel, certains documents seront nécessaires afin de faire une demande de crédit.
Les deux derniers avis d'imposition permettent de donner une analyse de la situation patrimoniale de(s) emprunteur(s). Si le conjoint se porte co-emprunteur et ne figure pas sur le même avis d'imposition, il sera nécessaire de le fournir également.
Afin de vérifier la véracité de la demande, il est essentiel avant d'ouvrir un compte bancaire de fournir un justificatif d'identité et de domicile.
Pour contrôler la bonne gestion financière des emprunteurs, les 3 derniers relevés de l'ensemble des comptes bancaires personnels et professionnels sont demandés afin de vérifier les rentrées d'argent et avoir une vision globale en matière de gestion de trésorerie. De plus, les comptes d'épargne pouvant servir d'apport personnel, cela permettra d'avérer le montant que vous souhaitez apporter pour votre projet.
Les établissements de crédit souhaitent également avoir accès aux 3 dernières fiches de paie. Si vous n'êtes pas en contrat à durée indéterminée et êtes en statut d'entrepreneur indépendant, la banque étudiera votre situation actuelle en se référant aux deux derniers bilans comptables.
Il faudra donc être en mesure d'émettre des bilans positifs à même de montrer la solidité de votre activité.
En micro-entreprise, vous pouvez composer assez simplement avec un livre de recettes et un registre des achats. Les encaissements liés au chiffre d'affaires de votre société apparaîtront, tout comme votre niveau de charges ce qui permettra au banquier d'avoir une bonne analyse en fonction de ses propres critères.
Le meilleur moyen pour rassurer l'établissement de crédit avec un profil à risque est de présenter des éléments comptables sur une durée plus longue.
Comment faire un bilan d'activité auto-entrepreneur ?
L'auto-entrepreneur ou micro-entrepreneur doit tenir une comptabilité assez allégée de par ce statut. En effet, il n'est pas nécessaire de présenter un bilan. Un registre représentant les encaissements et décaissements doit être tenu comme le stipule le site officiel de l'administration française.
Pour vous aider dans la comptabilité de votre micro-entreprise, L-Expert-Comptable.com a mis à votre disposition un outil entièrement gratuit pour vous aider à tenir ces obligations légales en cliquant juste ici : facturation et registre gratuit pour micro-entreprise.
Le micro-entrepreneur doit donc tenir un livre comprenant les recettes encaissées de façon chronologique. Des mentions obligatoires doivent apparaître telles que :
montant et identité du client ou de la société mandataire,
mode de règlement de l'opération (attention, au-delà de 1000€, il est interdit de payer en espèces),
références des pièces justificatives (numérotation des factures).
L'auto-entrepreneur doit également tenir un registre faisant apparaître les achats professionnels par ordre chronologique et sans rature. Les détails des achats professionnels doivent être mentionnés avec les mentions suivantes :
nom du fournisseur,
montant de l'achat,
mode de règlement de l'opération (espèces, virement, chèque),
références des pièces justificatives.
Il faut retenir que ce registre des achats est obligatoire dans le cadre d'activités comme la vente de marchandises, de fournitures et de denrées à consommer sur place ou à emporter ou aux activités de prestation d'hébergement. Différentes formes sont possibles pour tenir ce registre, tant que cela n'est pas modifiable ultérieurement. Il est possible de :
- Télécharger des modèles officiels via le lien officiel mis en place par l'Etat,
- Acheter plusieurs livres comptables dans le commerce (incluant livre de recettes et registre des achats).
- Utiliser un logiciel comptable spécifique.
Même si la comptabilité est allégée, il reste nécessaire de se contraindre à certaines obligations mises en place. Il est par exemple obligatoire, si le chiffre d'affaires est supérieur à 10 000€ pendant 2 années consécutives, d'ouvrir un compte professionnel dédié à l'activité de la micro-entreprise.
Ce compte bancaire devra être utilisé pour encaisser des recettes, effectuer des achats dans le cadre de l'activité professionnelle, effectuer des prélèvements pour sa rémunération vers le compte personnel, demander et obtenir un crédit et utiliser des moyens de paiement au nom commercial de son entreprise (chéquier, terminal de paiement de carte bancaire, etc.). Si cela n'est pas obligatoire en-dessous de ce seuil de 10 000€, cela reste fortement conseillé afin de dissocier au mieux les dépenses professionnelles et personnelles.
En micro-entreprise, il faut également déclarer son chiffre d'affaires de façon mensuelle ou trimestrielle. La périodicité est à la liberté du dirigeant. En l'absence de CA sur la période, il convient de déclarer 0€ pour la période concernée. En cas de manquement à ces obligations, une pénalité de 50€ peut être appliquée sur chaque déclaration manquante.
Il est possible de régulariser la situation de la déclaration en fin d'année. Si aucune régularisation n'est réalisée, le micro-entrepreneur peut être taxé d'office sur une base majorée. Cette taxation peut entraîner la perte du régime de la micro-entreprise.
L'obligation de facturation est également un élément à prendre en considération en tant qu'auto-entrepreneur. Il faut ainsi remettre au client une facture à chaque vente de bien ou de prestation. Les factures émises devront comporter des mentions légales que vous pouvez retrouver sur notre article.
Les garanties nécessaires pour obtenir un crédit immobilier en micro-entreprise
Contrairement à un emprunteur en CDI, l'activité d'auto-entrepreneur présente le risque pour le dirigeant de voir son chiffre d'affaires baisser d'un mois à un autre et donc de se retrouver dans le cas où il ne peut plus rembourser les mensualités de son prêt immobilier.
Pour couvrir ce risque, les compagnies d'assurance ont mis en place des garanties supplémentaires sur les contrats d'assurance afin de palier ce risque. Cela engendre un coût plus onéreux que pour une personne ayant une activité salariée.
Emprunter avec un co-emprunteur permet de diluer ce risque. Si votre conjoint ou conjointe est en CDI, il ou elle percevra des revenus stables et réguliers ce qui rassurera l'établissement prêteur.
Que vous soyez auto-entrepreneur ou salarié, il est nécessaire de souscrire une assurance emprunteur permettant ainsi à la banque de se rembourser auprès de la compagnie d'assurance en cas de décès ou de perte d'autonomie totale ou partielle. L'étendue de ces garanties est revue en fonction de la somme empruntée et du profil de l'emprunteur. Dans le cas d'un micro-entrepreneur, des garanties supplémentaires pourront être demandées.
En empruntant, il est nécessaire d'avoir recours à une garantie. Il existe des garanties de type mutualiste ou des garanties réelles. Dans le cas où l'emprunteur possède déjà un bien et qu'il souhaite emprunter à nouveau, il peut mettre en place une hypothèque sur ce bien.
C'est-à-dire qu'en cas de défaut de paiement, la banque pourra se reposer sur le bien hypothéqué et le vendre afin de rembourser les sommes dues.
C'est une garantie très solide mais qui présente certains risques pour l'emprunteur. Existe également le nantissement ou le gage d'un bien non immobilier. Cela repose sur le même principe que l'hypothèque mais cela porte sur un bien physique ou non tel qu'un contrat d'assurance vie par exemple. Il ne faut pas oublier qu'en tant qu'auto-entrepreneur, il n'existe pas de dissociation entre le patrimoine personnel et professionnel.
Nos conseils pour obtenir un prêt en tant qu'auto-entrepreneur pour un achat immobilier
Comme nous avons pu le voir, obtenir un prêt en tant que micro-entrepreneur n'est pas simple, mais cela demeure tout à fait possible. Il faudra notamment prouver le sérieux de son activité en se basant sur une activité régulière et permettant de se dégager suffisamment de revenus pour respecter les conditions d'octroi.
Prouver sa solidité financière en apportant une somme d'argent sous forme d'apport pourra vous permettre de financer une partie ou la totalité des frais annexes dont les frais de notaire qui représentent près de 8% du bien acheté. Il faudra bien évidemment veiller à présenter un dossier aux établissements prêteurs avec les éléments essentiels à leur analyse.
Si vous êtes auto-entrepreneur, détailler votre activité permettra d'apprécier si ce secteur est porteur et actif, ce qui aura un impact positif sur votre demande. Tenir sa comptabilité par des registres d'encaissements et de décaissements vous permettra d'être en règle vis-à-vis de la législation et d'afficher du sérieux auprès du prêteur.
La solidité de votre demande pourra se renforcer si un co-emprunteur a un profil différent en étant par exemple en CDI et en percevant des revenus stables et réguliers.
En justifiant de 3 ans d'activité stable et régulière, en ayant un co-emprunteur solide et un apport minimum, vous devriez avoir les cartes entre vos mains pour commencer à démarcher les banques.
Vous pouvez également vous rapprocher d'un courtier pour étudier la faisabilité de votre projet. Il se chargera ensuite de présenter votre projet auprès des établissements et de négocier au mieux les conditions d'emprunt.
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