Comment créer une SCPI ? (2024)

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont devenues un outil d'investissement incontournable pour ceux qui souhaitent accéder au marché immobilier sans les contraintes de la gestion directe. Cet article explore les aspects essentiels de la création et de la gestion d'une SCPI, en mettant en lumière les avantages, les démarches nécessaires, et les stratégies pour maximiser la rentabilité de ce type d'investissement collectif. Que vous soyez un investisseur aguerri ou simplement curieux, découvrez comment les SCPI peuvent enrichir votre portefeuille immobilier.

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) c'est quoi ?

Une SCPI est une structure d'investissement collectif qui permet à plusieurs investisseurs de placer leur argent dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Ces biens, gérés par une société de gestion spécialisée, peuvent inclure des bureaux, des commerces ou des logements. Les revenus locatifs générés par ces propriétés sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, proportionnels à leurs parts.

Pourquoi faire une SCPI ?

Opportunités du marché immobilier

Les SCPI offrent une sécurité et une diversification importantes pour les investisseurs. En investissant dans une SCPI, vous accédez à un portefeuille immobilier varié, réduisant ainsi les risques liés à un investissement direct dans un seul bien. De plus, les SCPI garantissent des revenus réguliers, grâce aux loyers perçus, ce qui en fait une option intéressante pour ceux en quête de revenus stables.

Potentiel de croissance

Le marché des SCPI est en pleine expansion, notamment en raison de la demande croissante pour des investissements alternatifs en immobilier. Cette popularité s'explique par la recherche de placements sécurisés et rentables, en particulier dans des biens situés dans des zones stratégiques. Le volume des souscriptions aux SCPI continue d’augmenter, démontrant une confiance accrue des investisseurs dans ce type de placement.

Investir dans une SCPI permet de profiter des opportunités du marché immobilier sans les contraintes liées à la gestion directe des biens.

Quelles différences entre la SCPI et les sociétés civiles immobilières ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) sont deux types d'investissements immobiliers qui présentent des différences significatives. Les SCPI, régulées par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), offrent une transparence et une sécurité accrues. Elles sont conçues pour générer des revenus locatifs collectifs et sont gérées par des professionnels agréés, ce qui garantit une gestion optimisée des biens immobiliers.

En revanche, les SCI sont souvent utilisées pour des objectifs patrimoniaux ou familiaux, offrant plus de flexibilité, mais elles sont moins réglementées. La gestion est assurée par les associés ou un gérant, offrant plus d'autonomie mais aussi plus de responsabilités.

Quel est le fonctionnement d'une SCPI ?

Le fonctionnement d'une SCPI repose sur trois étapes principales :

• Collecte des fonds auprès des investisseurs.
• Acquisition et gestion des biens immobiliers par une société de gestion spécialisée.
• Distribution des revenus sous forme de dividendes trimestriels aux porteurs de parts.

Les SCPI permettent aux investisseurs de bénéficier de revenus réguliers sans avoir à gérer directement les biens immobiliers.

Quel budget pour créer une SCPI ?

La création d'une SCPI nécessite un capital initial significatif, généralement compris entre 760 000 et 1 million d'euros. Ce montant est essentiel pour obtenir l'agrément de l'AMF, couvrant les frais liés à la constitution de la SCPI, tels que les honoraires juridiques, les coûts d'immatriculation, et les premiers investissements immobiliers.

Quel est le montant minimum pour investir dans une SCPI ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent une opportunité d'investir dans l'immobilier avec des montants plus accessibles que l'achat direct de biens. Le montant minimum pour investir dans une SCPI varie généralement entre 500 et 1 000 euros, bien que cela puisse fluctuer en fonction des politiques spécifiques de chaque SCPI.

Facteurs influents

Le montant minimum exigé dépend de plusieurs facteurs :

• Politique de la SCPI : Chaque SCPI définit ses seuils d'entrée en fonction de sa stratégie d’investissement et de la structure de ses parts. Certaines SCPI proposent des parts à partir de 500 euros pour attirer un large éventail d’investisseurs, tandis que d'autres peuvent exiger des montants plus élevés pour maintenir une exclusivité ou structurer leurs investissements.
• Type de SCPI : Les SCPI de rendement, axées sur des biens générateurs de revenus locatifs, peuvent avoir des seuils d'entrée différents de ceux des SCPI de plus-value ou fiscales. Les SCPI spécialisées, quant à elles, peuvent exiger des montants minimaux plus élevés.
• Canal d’investissement : L’investissement direct via des plateformes en ligne ou des conseillers financiers peut offrir des conditions d’entrée plus souples. Certains canaux proposent même des options d’investissement fractionné, facilitant l'accès avec des montants réduits.

Accessibilité et diversification

Un montant minimum réduit permet à un plus grand nombre d’investisseurs d'accéder au marché immobilier, offrant ainsi une alternative viable à l'achat direct de biens, souvent coûteux. Avec un investissement initial plus faible, il est possible de diversifier son portefeuille immobilier en acquérant des parts dans plusieurs SCPI ou en combinant différentes stratégies, comme les SCPI de rendement, de plus-value ou fiscales.

Exemples :

• SCPI à Faible Seuil : Certaines SCPI permettent d'investir à partir de 500 euros, ce qui convient aux petits investisseurs ou à ceux qui souhaitent tester le marché immobilier.
• SCPI à Seuil Élevé : D'autres SCPI, en particulier celles axées sur des niches spécifiques ou des stratégies de placement sophistiquées, fixent leur seuil minimum autour de 1 000 euros ou plus.

Comment créer une SCPI ? Les étapes de création

Pour créer une SCPI, plusieurs étapes doivent être suivies méthodiquement :

1. Étude de marché : Analyser les tendances du marché immobilier et identifier les opportunités d'investissement rentables.
2. Choix du type de SCPI : Sélectionner entre SCPI de rendement, fiscale, ou de plus-value en fonction des objectifs d'investissement spécifiques.
3. Sélection d'une société de gestion : Choisir une société de gestion compétente et régulée pour gérer les biens immobiliers de la SCPI.
4. Rédaction d'un business plan : Élaborer un plan d'affaires détaillé pour structurer le projet et attirer les investisseurs potentiels.
5. Choix du statut juridique et constitution de l'entreprise : Opter pour une SCPI à capital variable ou fixe, et effectuer les démarches légales et administratives nécessaires.
6. Détermination du capital social : Fixer un capital social adéquat pour financer les premiers investissements immobiliers de la SCPI.
7. Réalisation des démarches administratives : Obtenir l'agrément de l'AMF et procéder à l'immatriculation officielle de la SCPI.
8. Souscription aux assurances nécessaires : Garantir la protection des investissements en souscrivant aux assurances obligatoires et recommandées.
9. Acquisition des biens immobiliers : Sélectionner soigneusement les biens à acquérir en fonction de leur emplacement stratégique et de leur potentiel de valorisation.
10. Lancement de la SCPI et promotion auprès des investisseurs : Développer des stratégies de marketing efficaces pour attirer les investisseurs et vendre les parts de la SCPI.

Combien de temps pour créer une SCPI ?

Le processus total peut durer entre 6 mois et 1 an, en fonction de la complexité et de la rapidité des démarches administratives :

Les avantages et inconvénients d'une SCPI

Les SCPI offrent de nombreux avantages, tels que la possibilité d'investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, générant des revenus passifs réguliers sous forme de dividendes. De plus, les biens sont gérés par des professionnels expérimentés, ce qui garantit une gestion efficace et minimise les risques pour les investisseurs. Cependant, cette gestion professionnelle est associée à des frais, qui peuvent réduire les rendements nets.

D'un autre côté, les SCPI sont moins liquides que d'autres types d'investissements, ce qui signifie que la revente des parts peut parfois être plus longue et complexe. Malgré cela, la transparence des SCPI, grâce à un suivi régulier des performances et des rapports financiers détaillés, reste un atout majeur, bien que cela dépende de la qualité des informations fournies par la société de gestion.

La diversification des actifs dans une SCPI permet de répartir les risques, mais cette diversification est limitée par les choix d'investissement de la SCPI.

Quelles sont les SCPI à créer pour réduire ses impôts et augmenter ses revenus ?

SCPI Malraux

La SCPI Malraux offre un avantage fiscal sous forme de réduction d'impôt sur les dépenses de rénovation de biens historiques. Ce type de SCPI se concentre sur l'investissement dans la restauration de bâtiments classés, situés dans des secteurs sauvegardés.

SCPI Pinel

La SCPI Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle à la durée de location des biens acquis, généralement sur des périodes de 6, 9 ou 12 ans. Ce type de SCPI est orienté vers l'acquisition de logements neufs destinés à la location dans des zones tendues.

SCPI Déficit Foncier

Investir dans une SCPI Déficit Foncier permet d'imputer le déficit foncier sur le revenu global, entraînant ainsi une réduction d'impôt significative. Ce type de SCPI est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent rénover des biens immobiliers tout en bénéficiant d'un avantage fiscal.

Les SCPI de rendement et de plus-value sont également des options intéressantes pour ceux qui cherchent à générer des revenus locatifs réguliers tout en profitant d'une possible valorisation à long terme.

Quelles autorisations et réglementations pour créer une SCPI ?

La création d'une SCPI nécessite de respecter plusieurs obligations réglementaires. Tout d'abord, il est obligatoire d'obtenir l'agrément de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), ce qui garantit que la SCPI respecte les normes légales et protège les intérêts des investisseurs. Ensuite, la SCPI doit être constituée en société civile, avec un statut juridique défini et approuvé par l'AMF.

Enfin, la gestion de la SCPI doit être confiée à une société de gestion agréée par l'AMF, qui est responsable de la transparence et du reporting régulier aux investisseurs. Sur le plan fiscal, la SCPI doit se conformer aux obligations de déclaration et de paiement des impôts. Enfin, il est nécessaire de respecter les normes européennes, telles que la Directive AIFMD, qui assure la transparence et la protection des investisseurs.

Le respect de ces régulations est essentiel pour garantir le bon fonctionnement et la pérennité de la SCPI.

Comment réussir la création de votre SCPI ? Nos conseils 

Pour réussir la création d'une SCPI, il est essentiel de sélectionner des biens immobiliers de qualité, d'assurer une gestion efficace, et de maintenir une communication transparente avec les investisseurs. Le développement d'une communauté d'investisseurs fidèles peut être grandement favorisé par l'utilisation stratégique des réseaux sociaux et d'autres canaux de communication.

Une gestion rigoureuse et une sélection minutieuse des biens sont les clés du succès à long terme de votre SCPI.

Les questions courantes sur la création d'une SCPI 

Quel diplôme pour gérer une SCPI ?

La gestion d'une SCPI requiert une expertise solide en gestion immobilière et financière, ainsi que des formations spécialisées en immobilier, finance ou gestion d'actifs, telles qu'un Master en Gestion de Patrimoine, un Master en Finance ou des certifications de l'AMF, afin de développer des compétences essentielles pour une gestion efficace et conforme à la réglementation.

Est-ce rentable de créer une SCPI ?

Créer une SCPI peut être rentable si la gestion est rigoureuse, avec un choix judicieux des biens immobiliers situés dans des zones dynamiques. La rentabilité dépend aussi des conditions du marché immobilier. Une bonne gestion des actifs et une stratégie d'investissement bien pensée sont essentielles pour maximiser les revenus locatifs et la valorisation à long terme.

Où trouver des biens pour sa SCPI ?

Les biens immobiliers peuvent être trouvés via :

• Agences spécialisées, pour un accès à des biens avec un fort potentiel.
• Partenariats avec des promoteurs, permettant d’investir dans des projets neufs.
• Enchères immobilières, offrant des opportunités d'achat à prix compétitif.

Faut-il une licence spécifique pour créer une SCPI ?

Oui, il est nécessaire d'obtenir l'agrément de l'AMF pour créer et gérer une SCPI. Cet agrément assure la conformité de la SCPI aux normes réglementaires et protège les intérêts des investisseurs grâce à un suivi et un reporting réguliers.