Cessions soumises à TVA de plein droit
Seules les cessions de terrains à bâtir par des assujettis sont soumises à la TVA de plein droit. La définition des terrains à bâtir a été sensiblement modifiée par la réforme de la TVA immobilière. En effet, si auparavant on se fondait sur des critères subjectifs pour déterminer si un terrain était à bâtir ou non (l’intention de l’acquéreur), la réforme retient une définition objective. Ainsi, est à bâtir un terrain situé dans une zone constructible.
Il convient également de signaler que certaines constructions sont assimilées à des terrains à bâtir comme les immeubles inachevés ou les immeubles destinés à être démolis. En outre, la cession doit être réalisée par un assujetti dans le cadre de son activité, c'est-à-dire par une personne qui effectue de manière indépendante une activité économique. Une vente isolée de terrain à bâtir par un simple particulier ne rentre donc pas dans le champ d’application de la 0immobilière.
Cessions soumises à TVA sur option
Le législateur a voulu instaurer une application très large de la TVA pour les assujettis. Ainsi, la plupart des opérations qui ne sont pas taxées de plein droit peuvent l’être sur option. C’est ainsi le cas de la cession des terrains non à bâtir, situés dans une zone non constructible. L’option s'exerce distinctement par terrain et doit être formulée dans l'acte constatant la mutation.
Cessions toujours exonérées
Les ventes de terrains réalisées par des particuliers (et donc, de facto, par des assujettis en dehors de leur activité économique) ne sont jamais soumises à TVA. Dans cette hypothèse, il n’est par conséquent pas possible de réaliser une option.
Conséquences en matière de droits d’enregistrement
Il y a une articulation entre le régime de TVA et le régime applicable en matière de droits d’enregistrement.
Sur ce point, en matière de terrains, les règles suivantes s’appliquent :
- le taux réduit s’applique lors des cessions de terrains à bâtir par des assujettis,
- il s’applique également lors des achats réalisés par des assujettis qui s’engagent à revendre ou à construire
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