Location meublée et EURL : Le guide (2024)

Définition de la location meublée

La location meublée est une location de logement équipé de meubles et de tout l’équipement nécessaire pour y vivre. Afin de pouvoir être considéré comme meublé, le logement loué avec un bail d’habitation doit comporter, selon la loi, un minimum de certains meubles tels que : literie équipée, rideaux, luminaires, vaisselle et ustensiles de cuisine, réfrigérateur, sièges, matériel d’entretien adapté, etc. 

S’il manque certains des éléments de cette liste, le juge peut, en cas de litige, requalifier le bail de logement meublé en bail de logement vide (locations nues).

Définition de l'EURL

Une EURL est une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée dont l’objet peut être commercial, agricole ou industriel. Il s’agit d’une forme de société constituée d’un associé unique, qui peut également en être le gérant.

En tant que société de personnes, l’EURL obéit aux mêmes règles que la SARL, hormis certaines adaptations dues à la présence d’un associé unique. L’EURL est une forme de société à responsabilité limitée qui permet à son associé unique de limiter ses risques financiers à ses apports au capital social. Elle est soumise de plein droit au régime de l’impôt sur le revenu (l’impôt sur les sociétés pouvant être choisi sur option).

Les avantages de la location meublée en EURL

La location meublée en EURL offre de nombreux avantages pour un entrepreneur qui souhaite se lancer seul dans ce type d’activité.

Voici les principaux avantages de la location meublée en EURL : 

• Une fiscalité optimisée : La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, l’EURL est imposée sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Ce type de location bénéficie d’une imposition allégée, voire nulle, grâce au système d’amortissement. Celui-ci permet au propriétaire de déduire une partie du coût de l’investissement du bien immobilier, du mobilier et des autres équipements, sur plusieurs années. Il est également possible de déduire des revenus locatifs les charges déductibles (taxes foncières, intérêts d’emprunt, honoraires…).
• La souplesse du contrat de bail : La durée d’un bail de location meublée est limitée à un an (sauf pour les étudiants ou elle peut être réduite à 9 mois), À l’échéance du bail, s'il n'a pas été dénoncé, celui-ci est renouvelé. En cas de revente du bien, il est plus facile de récupérer son bien du fait de cette durée maximum.
• Une transmission facilitée : La location meublée dans le cadre d’une EURL permet la séparation entre la détention du logement et la gestion de la location. La transmission du patrimoine s’en trouve facilitée en cas de vente ou de transmission de l’entreprise.

LMP ou LMNP ?

LMP ( location meublée professionnelle) et LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) sont deux statuts qui s’appliquent à la location meublée.

Le statut LMP s’adresse aux loueurs de logements meublés qui remplissent les deux conditions suivantes : 

1. Le montant des recettes annuelles issues des revenus locatifs doit être supérieur à 23 000 euros.
2. Le montant de ces recettes doit être supérieur au montant total de l’ensemble des revenus d'activité du foyer fiscal (schématiquement, il s'agit des salaires, revenus BIC, BNC ou BA).

Si l'une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme loueur non professionnel (LMNP).

Les démarches pour créer une EURL 

La création d'une EURL nécessite de faire certaines démarches spécifiques. Les formalités de création doivent être réalisées, depuis le 1er janvier 2023, en ligne, sur le guichet des formalités des entreprises.

Les principales étapes des démarches pour la création d’une EURL sont les suivantes : 

• La rédaction des statuts : Les statuts doivent être rédigés et signés par l’associé unique. Le gérant, lorsqu’il est distinct de l'associé unique, doit être nommé dans les statuts et les signer.
• Le dépôt du capital social : Le capital social doit être déposé sur un compte professionnel bloqué. Ce dépôt doit être justifié auprès du greffe du tribunal de commerce.
• La publication d’une annonce légale : L’annonce légale de la création de l’EURL doit être publiée dans un journal d’annonces légales (JAL).
• La constitution du dossier d'immatriculation : Ce dossier doit comporter les statuts signés, le formulaire M0 de création d’entreprise rempli et signé et une attestation du dépôt du capital social.
• Les formalités pour finaliser la création de l’EURL sont à réaliser en ligne, sur le guichet des formalités des entreprises. 

Les obligations légales liées à la location meublée en tant qu'EURL

La location meublée en tant qu’EURL est soumise à certaines obligations légales. 

Ces obligations sont les suivantes : 

• Le propriétaire du logement meublé est tenu de fournir du mobilier conforme à la liste établie par le décret du 31 juillet 2015 (literie, four, réfrigérateur, ustensiles de cuisine…). Le locataire doit, en effet pouvoir cuisiner, dormir, faire le ménage… en disposant de tout le matériel nécessaire et en bon état d’usage.
• Le logement loué doit être en bon état et conforme aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 (Bon état d’entretien et solidité du gros œuvre, escaliers sécurisés, installations électriques et de gaz aux normes…).
• Le bail de location : Pour louer un logement meublé, le propriétaire doit faire signer au locataire un bail de location dont une copie doit être conservée par chacune des parties. Certaines informations doivent apparaître dans le bail, comme par exemple, les noms et adresses du propriétaire et du locataire, la date de prise d’effet, la durée du bail, la description du logement, le montant du loyer…

Quelle imposition pour la LMNP en EURL ?

Considérée fiscalement comme une activité commerciale, la location meublée est imposée sous le régime de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Lorsque le propriétaire met en location son bien de façon indirecte à travers une EURL, il est imposé par défaut dans le cadre de l’impôt sur le revenu, à moins d'avoir opté pour l'impôt sur les sociétés.

Le résultat généré par l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée sera bien souvent faible, voire nul grâce à la déduction possible de l’amortissement dans le calcul de l'imposition de ses revenus locatifs. 

Le dispositif fiscal de la location meublée permet donc une très faible imposition des revenus locatifs, grâce à la pratique de l’amortissement.

Les autres statuts juridiques pour la location meublée

Location meublée et SAS

Une SAS immobilière est une société par actions simplifiées qui est spécialisée dans la détention et l’exploitation de biens immobiliers. Elle permet l'acquisition de biens dans le but de les revendre ou bien de les louer. La location meublée est une activité qui peut être exercée par une SAS immobilière. Soumise à l’impôt sur les sociétés, la SAS immobilière est soumise à une double imposition : Une première imposition au niveau de la société sur le bénéfice réalisé, et une seconde imposition qui est appliquée lorsque les actionnaires perçoivent des dividendes, au titre des revenus de capitaux immobiliers.

On ne peut donc pas relever du LMNP ou LMP à travers une SAS.

Location meublée et SNC

La location meublée peut être exercée par une société en nom collectif (SNC). Le régime fiscal de la SNC est, de plein droit, le régime de l’impôt sur le revenu (IR). Si la SNC présente certains avantages (aucun minimum de capital, stabilité pour les gérants associés…), tous les associés sont responsables solidairement et indéfiniment. Ce qui signifie qu’en cas de dettes de la société, un créancier peut poursuivre un seul associé pour la totalité de la dette.

Tous les associés sont affiliés à la protection des TNS, et doivent cotiser à ce titre.

Location meublée et SARL de famille

La SARL de famille (Société à Responsabilité Limitée) peut être un très bon choix pour la location meublée. Elle permet en effet des avantages fiscaux grâce à l’amortissement. Il est cependant obligatoire d’avoir un lien familial direct (parents, enfants, grands-parents…) pour pouvoir créer une SARL familiale.

Quel type d'entreprise est le plus adapté au LMNP ?

Le choix du statut juridique le mieux adapté pour une entreprise de location meublée non professionnelle (MLNP) varie en fonction de plusieurs critères, tels que le mode de gestion de l’entreprise et les avantages fiscaux propres à chaque forme. 

Voici les types d'entreprises les mieux adaptés pour la LMNP : 

• La SARL de famille : La SARL de famille permet d’investir collectivement tout en bénéficiant de l’avantage fiscal du LMNP. Ce type d’entreprise contribue à faciliter la transmission du patrimoine familial grâce à son démembrement en parts sociales.
• La micro-entreprise : Il est possible d’opter pour le statut d’auto-entrepreneur pour la LMNP, cependant le chiffre d’affaires de cette forme juridique est limité à certains seuils :
  • 188 700 € pour les locations de meublés de tourisme 
  • 77 700 € pour les meublés classiques
• La SNC (Société en Nom Collectif) : La SNC constitue une option supplémentaire pour la LMNP, toutefois, cette forme juridique présente l'inconvénient majeur de ne pas limiter la responsabilité des associés à leurs apports au capital social.
• L'entreprise individuelle (EI) : Dirigée par une personne, en son nom propre, l’entreprise individuelle a l’avantage d’être souple et facile à mettre en place. Elle est tout à fait adaptée dans le cadre de la location meublée non professionnelle.
• L’EURL : Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée est l’une des meilleures formes juridiques pour la LMNP. Elle convient particulièrement à une personne seule qui veut se lancer dans la location de meublée non professionnelle, ou qui souhaite transmettre ses biens à ses héritiers de façon avantageuse. 

Quelle société pour faire du Airbnb ?

Pour faire de la location en Airbnb, il est possible de choisir parmi plusieurs formes de société. Ces différentes options sont : 

• La location meublée en nom propre : Pour louer en Airbnb en nom propre, il est indispensable d’avoir au préalable un statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). 
• La SCI (Société Civile Immobilière) : La location sur Airbnb ne peut être faite que sous certaines conditions. Les revenus venant de la location meublée saisonnière ne doivent pas excéder 10 % du chiffre d’affaires annuel de la société, elle ne doit pas être sa principale activité. Dans le cas contraire, la SCI doit renoncer à l’IR (impôt sur le revenu) et passer sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). 
• La SARL de famille : Le statut de la SARL de famille permet la location Airbnb, et comporte certains avantages du point de vue fiscal.